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1、2Part1、關于商業開發關于商業開發Part2、項目屬性判定項目屬性判定Part3、客戶問題客戶問題Part4、案例借鑒案例借鑒Part5、項目發展初判項目發展初判3對于本項目開發思路的探討我們的視角在關注商業本身之前更為首要的我們關注 商業與區域提升商業與社區增值的關系41.關于商業開發關于商業開發5商業地產是房地產開發中最復雜、難度最大的商業地產是房地產開發中最復雜、難度最大的部分部分商業地產是“三高產品”： 高風險、高回報、高技術含量。住宅、寫字樓開發的目標客戶是小眾，滿足不同消費者中一部分消費者的獨特需求。商業開發的目標客戶是大眾，滿足不同消費者中大部分消費者的類同需求。住宅、寫字樓2、商業開發比較住宅、寫字樓、商業開發比較6商業地產開發是一個精細的系統工程，有著眾商業地產開發是一個精細的系統工程，有著眾多子系統多子系統城市 與商業區位 與商圈消費研究業態規劃產品設計商業招商運營管理推廣銷售一個都不能少！7商業是城市的空間及功能節點，商業開發要放商業是城市的空間及功能節點，商業開發要放在城市時空發展背景之下在城市時空發展背景之下沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？時間軸時間軸初級階段初級階段 中級階段中級階段 高級階段高級階段 30%以下以下 70 %以下以下 70%以上以上城市商業空間城市商業空間發展特征發展特征城市化率城市化率向心聚集向心聚集（向城市幾何中（向城市幾何3、中心聚集）心聚集）向心分散向心分散（向城市幾何中（向城市幾何中心發散）心發散）離心聚集離心聚集（離開城市中心（離開城市中心向郊區聚集）向郊區聚集）城市發展階段城市發展階段 第一空間 （居住空間）居住功能區商業功能區工業功能區其他功能區空間軸空間軸政務功能區 第三空間（公共空間）（工作空間） 第二空間人的活人的活動空間動空間城市功能空間城市功能空間商業發展要從“城”與“市”的關系出發：一是要重視城市發展趨勢，抓住商業發展的機遇，并以商業發展的前瞻性、拉動性，影響、促進城市的發展建設。一是要關注市場功能需求和城市功能規劃，尋找交點，營造城市公共空間，提升和諧、宜居的城市環境。18商業要以區位價值為標尺，并合理體現這一價商業要以區位價值為標尺，并合理體現這一價值值商業區位價值模型商業區位價值模型商業區位選擇一般性規律商業區位選擇一般性規律綜合性商業綜合性商業 交通便捷的城市繁華區交通便捷的城市繁