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1、1裕鴻國際項目營銷執行方案2目錄 CONTENTSp 市場研判p 產品優化p 銷售策略p 推廣策略CONTENTS3整體市場特征整體市場特征1、目前鄭州市正處于經濟快速發展，城市快速擴張，中心城市地位逐步確定的階段。2、未來市場供應量還將提升，競爭激烈，土地供應大幅增加。3、由于受到整體宏觀調控的環境影響，投資性需求受到打擊，多數選擇持幣觀望，因此目前鄭州市市場正處于一個觸底調整的階段，而一個合適的投資渠道相對會更加受到客戶青睞。 4、隨著住宅投資性需求受到抑制，這部分需求有向其他投資產品轉移的趨勢。4投資型產品分析投資型產品分析一、小戶型市場特征分析1、產品特征：以“低總價，低首付、低月供”2、形態展現，但產品突破空間不大，同質化現象嚴重。2、供需狀況：市場投放短期放大，供大于求，競爭激烈，市場形勢嚴峻 。3、分布相對集中：小戶型整體分布集中在農業路、花園路、鄭汴路以及中州大道沿線或區域內。5結論： 小戶型以其低總價、高回報，成為了住宅項目中最受一些投資客戶及部分青年人群歡迎的產品形式，但由于大量同質化小戶型多數處于修建階段，未來大體量的小戶型同時入市，必將造成租金的下降和小戶型的空置，這種現象的出現也必將引起投資客的重新計算。6商業市場特征分析商業市場特征分析1、供求狀況：需求增長幅度遠遠小于供應量的增長幅度，目前供需比為2：1。2、價格走勢：價格走勢波動明顯，主要是大體量商業較多3、，對價格的影響較大。3、熱點區域：二七商圈、火車站商圈、碧沙崗商圈、紫荊山商圈、花園路/農業路商圈、龍湖商圈7結論： 由于目前城市建設加劇，多個規劃中的商業中心正在逐漸形成，而大量的項目底商也在充斥著商業市場，導致了目前整體供大于求的市場局面，而商業最為火爆的04年也過去，高總價以及對未來商業氛圍的不確定型都促使了投資客對商業市場前景提出質疑。 8辦公樓市場分析辦公樓市場分析 商住仍將是市場的主體 商務樓形成過渡產品 專業寫字樓亮相東區 在鄭州，寫字樓市場基本上還處于培育成長階段，商住樓長期活躍在鄭州的寫字樓市場，而隨著經濟的發展鄭州市已經逐漸形成了商住樓與專業寫字樓相互競爭的局面。 1.現狀分析92.2.供求狀況分析供求狀況分析10供應狀況： 鄭州市辦公樓由于鄭東新區的集中供應，在06年達到頂峰之后，東區市場多數樓盤已經結束，供應量出現了回落，僅59萬方，老城區的辦公樓供應逐漸開始成為熱