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1、1德德 坤坤 項(xiàng)項(xiàng) 目整目整 體體 營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 方方 案案2市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析3區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析 1.供需矛盾,銷(xiāo)售抗性大 2.區(qū)域版塊新增土地量,供大于求競(jìng)爭(zhēng)白日化 3.乙烯工程的引入拉動(dòng)了消費(fèi),對(duì)住宅拉動(dòng)無(wú)力 宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 國(guó)家取消了住房產(chǎn)權(quán)70年年限,市場(chǎng)有契機(jī) 市場(chǎng)線(xiàn)分析市場(chǎng)線(xiàn)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析4項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目所在區(qū)域SWOT分析分析 SWOT1.彭州開(kāi)發(fā)新區(qū)，版塊處于成長(zhǎng)期，置信的進(jìn)入將拉升房?jī)r(jià)2.大盤(pán)樹(shù)立(置信，華立集團(tuán)，朋城實(shí)業(yè)，百信投資，祥瑞房產(chǎn)，航利集團(tuán)等數(shù)十家知名地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開(kāi)發(fā)及圈地。)3.區(qū)域人口增加，商業(yè)空間很大1.空間鄰近藥2、廠2.版塊不成熟3.區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)白熱化4.彭州市民對(duì)新城區(qū)是否接受是版塊樓盤(pán)共同劣勢(shì)1.版塊成長(zhǎng)期，增值價(jià)值高2.政府政策傾向性1.市場(chǎng)是否有如此大容量？2.彭州市場(chǎng)封閉投資客有抗性3.產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重4.商業(yè)供應(yīng)量大，新區(qū)常住人口不多，造成商業(yè)運(yùn)營(yíng)隱患5區(qū)域內(nèi)竟品分析區(qū)域內(nèi)竟品分析竟品選擇竟品選擇(銷(xiāo)售周期與之重合的項(xiàng)目銷(xiāo)售周期與之重合的項(xiàng)目)國(guó)色天香國(guó)色天香置信丹郡置信丹郡 升華臺(tái)升華臺(tái)瀾庭麗景瀾庭麗景 新增地塊新增地塊 6竟品竟品SW分析分析國(guó)色天香國(guó)色天香S 呈現(xiàn) 品牌景觀產(chǎn)品規(guī)模口碑市場(chǎng)基礎(chǔ)全心品牌公司的加入產(chǎn)品線(xiàn)的改進(jìn)面積控制物管在進(jìn)行整頓樹(shù)立品牌投盤(pán)時(shí)機(jī)12月推出搶占供應(yīng)市場(chǎng)W 一，3、二期產(chǎn)品物管影響口碑 一二期花園洋房面積大結(jié)構(gòu)不合理商業(yè)體量大形成商業(yè)氛圍要3-5年受市場(chǎng)容量困饒7置信丹郡置信丹郡 S 品牌 規(guī)劃 產(chǎn)品置信生活方式規(guī)模物管大型商業(yè)區(qū)四星酒點(diǎn)注重細(xì)節(jié)配套領(lǐng)先廣告資源占有政府對(duì)置信的支持力度置信是彭州政府簽約指定城市運(yùn)營(yíng)商W 商業(yè)對(duì)住宅的品質(zhì)拉下 離藥廠更近 價(jià)格抗性因節(jié)約成本燥音尾氣大市場(chǎng)容量商業(yè)沒(méi)形成對(duì)住宅的影響很大8升華臺(tái)升華臺(tái)S 規(guī)劃商業(yè)配套齊全 團(tuán)購(gòu) 地段優(yōu)越借勢(shì)間距寬景觀豐富 W 彭州第一個(gè)電梯項(xiàng)目承受市場(chǎng)更大風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)策略失誤導(dǎo)致產(chǎn)品缺之競(jìng)爭(zhēng)力（追求商業(yè)利益導(dǎo)致產(chǎn)品缺陷) 主力面積大（一梯四戶(hù)，一梯六戶(hù)面積140-150 ）價(jià)格策略與市場(chǎng)脫節(jié)（如：開(kāi)盤(pán)價(jià)2000元而國(guó)色天香開(kāi)盤(pán)價(jià)1850元）公攤面積大17%， 戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理電梯公寓后期維護(hù)及維修費(fèi)高后期物管費(fèi)重銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)整體形象檔次低 9瀾庭麗景瀾庭麗景 S 價(jià)格開(kāi)盤(pán)價(jià)1800元優(yōu)惠幅度大戶(hù)型有