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1、金歷金歷東海徽園東海徽園項目營銷戰(zhàn)略與策略執(zhí)行方案項目營銷戰(zhàn)略與策略執(zhí)行方案2項目營銷戰(zhàn)略的總體思路項目營銷戰(zhàn)略的總體思路項目品牌的樹立與強化，項目質(zhì)素的營造以及營銷整合項目品牌的樹立與強化，項目質(zhì)素的營造以及營銷整合推廣等等方面為項目營銷策劃的工作提出更高的要求，推廣等等方面為項目營銷策劃的工作提出更高的要求，實施戰(zhàn)略性的營銷推廣成為必然。實施戰(zhàn)略性的營銷推廣成為必然。隨著本項目所面臨的市場競爭壓力進一步加強，本項目隨著本項目所面臨的市場競爭壓力進一步加強，本項目必須脫離片區(qū)物業(yè)雷同化的平臺，制造新的差異化賣點。必須脫離片區(qū)物業(yè)雷同化的平臺，制造新的差異化賣點。項目營銷的思路主線應(yīng)是：以品牌2、導(dǎo)入為支撐，產(chǎn)品賣項目營銷的思路主線應(yīng)是：以品牌導(dǎo)入為支撐，產(chǎn)品賣點為核心，文化素造為輔助，把周邊環(huán)境、項目自身定點為核心，文化素造為輔助，把周邊環(huán)境、項目自身定位、目標(biāo)客戶需求結(jié)合城市發(fā)展四個文脈通過統(tǒng)一的形位、目標(biāo)客戶需求結(jié)合城市發(fā)展四個文脈通過統(tǒng)一的形象，始終貫穿全程銷售、售后服務(wù)、建筑規(guī)劃、園林設(shè)象，始終貫穿全程銷售、售后服務(wù)、建筑規(guī)劃、園林設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計、現(xiàn)場包裝、廣告表現(xiàn)等等項目的方方面計、產(chǎn)品設(shè)計、現(xiàn)場包裝、廣告表現(xiàn)等等項目的方方面面。面。3項目的目標(biāo)與困惑項目的目標(biāo)與困惑為了奠定本項目以及金歷地產(chǎn)在合肥市房地產(chǎn)市場的強勢品牌和領(lǐng)導(dǎo)地位，我們應(yīng)該怎樣去創(chuàng)新我們的產(chǎn)品，在東海花園項3、目的基礎(chǔ)上能夠有所突破、實現(xiàn)自我超越？合肥市房地產(chǎn)投資高速增長，未來兩年每年約有近1000萬平米的住宅開發(fā)量；而近2年來每年的市場消化量僅有300萬平米左右，我們的項目應(yīng)該怎樣應(yīng)對市場的競爭？本項目建筑形態(tài)為高層建筑，而合肥市現(xiàn)在的商品房市場又是以多層為主導(dǎo)，空置物業(yè)基本上為高層、小高層及面積過大的多層復(fù)式頂層，為了實現(xiàn)地塊經(jīng)濟價值的最大化，該怎樣去解決這個市場難題？本項目的功能指標(biāo)具有較大的彈性空間，能否通過建造高品味、高檔次的規(guī)劃設(shè)計使之成為項目新的亮點和賣點？在應(yīng)對宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，怎樣讓項目達(dá)到預(yù)想的利潤空間？4項目研究工作的階段劃分項目研究工作的階段劃分第一階段（開盤前）項目定位調(diào)整及營銷戰(zhàn)略也策略執(zhí)行第二階段項目強銷期營銷推廣與銷售執(zhí)行2005/7/22 2005/7/22 2005/9/182005/9/18至今工作工作工作最終成果最終成果合肥市宏觀經(jīng)濟背景研究合肥市房地產(chǎn)市