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1、同質(zhì)化年代里有所不同八一公園項目提案前言前言地產(chǎn)同質(zhì)化的程度日益增加地產(chǎn)同質(zhì)化的程度日益增加城市中央的項目更是如此城市中央的項目更是如此如何能從眾多的相同中創(chuàng)造不同如何能從眾多的相同中創(chuàng)造不同吸引絡(luò)繹而過的眼球吸引絡(luò)繹而過的眼球我們需要了解競爭我們需要了解競爭了解自己了解自己了解需求了解需求目錄市場情況項目剖析推廣定位項目包裝目標(biāo)人群一、項目剖析地理位置建筑規(guī)劃產(chǎn)品狀況市府廣場區(qū)域（CCD）中央政務(wù)區(qū)遼報區(qū)域（CID）中央信息區(qū)和平大街區(qū)域（CWD）辦公中心區(qū)地處沈陽三大商務(wù)區(qū)交匯點居中央價值地段地理位置CBD之心（中央商務(wù)區(qū)）CID中央傳媒區(qū)中央傳媒區(qū)CCD中央政務(wù)區(qū)中央政務(wù)區(qū)CWD辦公中心2、區(qū)辦公中心區(qū)毗鄰八一公園生態(tài)環(huán)境適合居?。坏鼐壩幕蔑@身份占地七萬平方米。原為菜園，后被美、英、法三國駐盛京領(lǐng)事館占用。解放后，這里被辟為公園，因修建施工時軍隊協(xié)助共建，故定名為“八一公園”。周邊目前有多所軍師級首長樓。 地理位置擁公園生態(tài)，得地緣貴脈CID中央傳媒區(qū)中央傳媒區(qū)CCD中央政務(wù)區(qū)中央政務(wù)區(qū)CWD辦公中心區(qū)辦公中心區(qū)八一公園八一公園占地面積：約5000平米建筑面積：約5萬平米容積率：約10整體項目無商業(yè)用房周邊2公里范圍內(nèi)無純競品稀缺小規(guī)模純住宅建筑規(guī)劃生活氣息濃郁唯一性產(chǎn)品形態(tài)高層34層、小高層11層板式點式結(jié)合兩棟樓圍合成院落形態(tài)規(guī)模小，發(fā)揮空間小，產(chǎn)品創(chuàng)新的局限性大常規(guī)化建筑3、設(shè)計和平大街九經(jīng)街11f34f規(guī)劃示意簡圖三緯路34f八經(jīng)街遼報八一公園市府緊湊性實用型產(chǎn)品戶型設(shè)計 主力戶型：80平米左右兩房 進(jìn)深約14.7米 得房率達(dá)到80%主流面積產(chǎn)品，舒適不足，功能齊全項目剖析區(qū)位優(yōu)越顯貴產(chǎn)品局限性大綜合比較：區(qū)位優(yōu)越性強(qiáng)于產(chǎn)品性CBD之心（中央商務(wù)區(qū)）擁公園生態(tài)，得地緣貴脈高容積緊湊實用型產(chǎn)品稀缺小規(guī)模純住宅區(qū)位環(huán)境形態(tài)戶型常規(guī)化建筑設(shè)計規(guī)劃市場上其它可類比樓盤是怎么做的？二、來自競品的啟示找競爭品選擇標(biāo)準(zhǔn) 城市中心的 公園旁的 小規(guī)模的 公寓/住宅居中心帶公園的項目中山秀景中山秀景 上市時間06年5月 若以公園生態(tài)做單純訴求，則市場同質(zhì)化非常明顯，差異化很難做到，陷入“到底哪個公園更美更好的”非可控制性競爭狀況 未來城未來城 上市時間04年5月臥波苑臥波苑 上市時間01年9月南湖公園青年公園中山公園各種城市中心中小型項目大城小居大城小居 上市時間07年五里河