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1、2012-5-92012-5-9目目錄錄一、項目市場競爭環(huán)境分析.- 2 -1、政策環(huán)境簡析.- 2 -2、金融環(huán)境分析. - 2 -二、項目整體 SWOT 分析. - 5 -1、項目 SWOT 分析之優(yōu)勢分析（S）.- 5 -2、項目 SWOT 分析之劣勢分析及化解（W）.- 5 -3、項目 SWOT 分析之機遇點（O）.- 6 -4、項目 SWOT 分析之威脅點（T）.- 6 -三、項目營銷推廣及執(zhí)行. - 7 -1、項目總體營銷目標.- 7 -2、項目主推廣語及主題價值延展.- 7 -3、推廣戰(zhàn)略執(zhí)行.- 9 -4、項目推廣階段劃分安排.- 10 -六、價格策略. - 12 -七、總結.2、 - 13 -一、項目市場競爭環(huán)境分析一、項目市場競爭環(huán)境分析1、政策環(huán)境簡析中央在各大媒體及會議反復強調房地產調控，即將試征房產稅，可以說是房地產市場政策的主流論調。最直接的影響有兩方面:一是持幣觀望、降價心理預期加重；二是使市場中大量的住房投資型客戶退出。2、金融環(huán)境分析自年底央行連續(xù)的存貸準備金率上調、 將房企加入銀行商貸黑名單、 提高房貸首會比例、 提高二次房貸利率、 禁止三套房貸、限制異地購房貸款等，使眾多房地產商我銀根收緊，現金流斷檔，都急須銷售環(huán)節(jié)回款；導致尤其在綿陽市場，價格競爭成為最常用的手段，進一步降低房地產開發(fā)利潤。3、市場環(huán)境分析1)1) 產品結構分析產品結構分析住宅住3、宅商業(yè)商業(yè)辦公辦公其它其它區(qū)域區(qū)域套數套數 面積（萬面積（萬） 套數套數 面積（萬面積（萬） 套數套數 面積（萬面積（萬） 套數套數 面積（萬面積（萬）涪城區(qū)9175 80.05152 0.77963 16.154589 29.03高新區(qū)5672 57.6600.0468 9.591773 11.59經開區(qū)7718.9430.47112 2.39210 1.15科創(chuàng)園區(qū) 4099 41.9400.0193 1.771030 5.16農科區(qū)2302.3800.090.27153 0.48游仙區(qū)3148 33.3370.2359 3.671228 5.71合計23095 224.31162 1.452104 33.858983 53.13由上表可見：、現目前綿陽城區(qū)的房地產產品絕大多數為住宅，總量達到多套，此數據是綿陽平均年銷售套數的近三倍， 意味著有三分之二左右的商品房只能希望今年的銷量突然