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1、金水灣別墅項(xiàng)目金水灣別墅項(xiàng)目思路性溝通方案思路性溝通方案前言自 2003 年以來， 成都別墅項(xiàng)目以很就沒有過的密度熱度登場(chǎng)： 西南航空港開發(fā)區(qū) 300余畝的錦麗園坡地別墅、258 畝的和貴馨城、三利宅院、雙流牧馬山 1000 畝的維也納森林別墅；目前成都別墅開發(fā)主要集中在城南以及城郊、周邊市區(qū)，僅在機(jī)場(chǎng)路一帶的別墅開發(fā)量就達(dá)到 1000 多畝， 再加上其他區(qū)域的別墅開發(fā)量， 今年成都市在售別墅和即將銷售的別墅項(xiàng)目已經(jīng)超過 30 個(gè)，面市的別墅（含聯(lián)排別墅）近 2000 套，別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。第一部分：整體別墅市場(chǎng)情況第一部分：整體別墅市場(chǎng)情況一、成都市別墅市場(chǎng)特點(diǎn)一、成都市別墅市場(chǎng)特點(diǎn)縱觀2、目前成都市別墅市場(chǎng)，有以下幾方面特點(diǎn)：1、 成都別墅目前多位于南面和周邊縣市近郊的高價(jià)位別墅主要圍繞高品質(zhì)、高品位做文章，市場(chǎng)細(xì)分比較模糊，極具個(gè)性與氣質(zhì)的標(biāo)志性別墅并不見多，多數(shù)單價(jià)與高檔住宅相比并無明顯差距，只不過面積較大而已。2、 真正意義上的別墅開發(fā)較少別墅，指“在風(fēng)景區(qū)或郊區(qū)建造的供休養(yǎng)的住所”別墅不能缺少以下特征：別墅永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造的；別墅意味著占用著大量的稀缺資源， 除土地以外， 大都依風(fēng)景區(qū)、 天然水域等稀缺資源建造。別墅必須體現(xiàn)個(gè)性化，不能大批量生產(chǎn)；所以，別墅開發(fā)具有獨(dú)特性和消費(fèi)的排他性，成都在這方面正在起步，比如開發(fā)的浣花風(fēng)景區(qū)，地處稱度市上風(fēng)上水，人文氣息濃厚，有歷3、史悠久的杜甫草堂，又有優(yōu)美的自然景觀，是建造真正城市別墅的極好區(qū)域。3、 別墅內(nèi)涵挖掘不深從目前成都市別墅的開發(fā)情況來看， 大多只停留在別墅的概念上， 其內(nèi)往往顯得有些斷章取義。主要表現(xiàn)在：設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的規(guī)劃往往與商品房如同一轍，高密度、低綠化、整個(gè)社區(qū)和室內(nèi)布局的空間都略顯得擁擠。風(fēng)格風(fēng)格：許多項(xiàng)目抄襲諸如陸風(fēng)、地中海式的建筑風(fēng)格，卻忽略了與川西民族風(fēng)格相結(jié)合，失去了本土人文氣息。環(huán)境環(huán)境：在成都平原上開發(fā)別墅，社區(qū)環(huán)境大多只能搞人工培植，自然景觀很少，增加了接景造物的難度。配套配套：別墅消費(fèi)是一個(gè)極具個(gè)性化的消費(fèi)品，因而業(yè)主的私密性、消費(fèi)的多樣性以及居家、生活的安防性能等配套都十分重要。4、 聯(lián)排別墅熱銷一直以來，別墅市場(chǎng)是專為成功人士打造的，但由于 TOWNHOUSE 的出現(xiàn)，打破了傳統(tǒng)的別墅概念，被稱為“小別墅”的 TOWNHOUSE 多為聯(lián)排別墅，與別墅的差異主要是面積偏小，由