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1、大連中信上海路項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃提案 20 xx/12/1320 xx/12/13提案匯報(bào)框架總結(jié)論 總結(jié)論說(shuō)明系統(tǒng)分析 用地 市場(chǎng) 發(fā)展商 規(guī)劃條件 政府政策 定位細(xì)化結(jié)論 市場(chǎng) 產(chǎn)品 操作是什么?（what）為什么?（why）怎么做?（how）總結(jié)論：復(fù)合型城市生態(tài)街區(qū) 復(fù)合多種物業(yè)類型、高檔為主并具有中一定彈性 城市從城市的角度定位的，開(kāi)放的，24小時(shí)的 生態(tài)技術(shù)上可持續(xù)發(fā)展，不同功能之間互補(bǔ)與共生 街區(qū)道路與城市道路是連接的，具有引入人流功能的，各地塊相對(duì)獨(dú)立what核心要素分析？舊城中心/開(kāi)放性高/線性空間區(qū)域升值價(jià)值深層挖掘風(fēng)險(xiǎn)分散吸引有效購(gòu)買力 造勢(shì)復(fù)合城市公共空間亮點(diǎn)持有核心要素2、主要目的主要手段區(qū)域認(rèn)可度不高缺乏提升價(jià)值的現(xiàn)成資源地價(jià)高/成本高周邊價(jià)格低/高端競(jìng)爭(zhēng)激烈高端消費(fèi)不足單一物業(yè)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大品牌/利潤(rùn)/資金回收統(tǒng)一考慮what物業(yè)分布示意what物業(yè)分布示意what總平面圖what分析圖what剖面圖（地上地下）what分期開(kāi)發(fā)建議what系統(tǒng)分析Why?為什么？what系統(tǒng)分析市場(chǎng)政府政策規(guī)劃條件發(fā)展商用地如何深入挖掘價(jià)值？如何創(chuàng)造城市意向（city image）？如何吸引有效購(gòu)買力？如何操作？如何持續(xù)升值與繁榮？why城市尺度地塊內(nèi)部why用地 規(guī)劃條件 市場(chǎng) 發(fā)展商 政府政策地段認(rèn)可度不高CBD（中山廣場(chǎng)、天津街一帶）青泥洼西安路星海廣場(chǎng)老城區(qū)大連市3、政府和體育場(chǎng)一定程度上有區(qū)域參考性高爾基路對(duì)于大連本地人和外地人其認(rèn)可度并不高why本項(xiàng)目用地 規(guī)劃條件 市場(chǎng) 發(fā)展商 政府政策土地成本高 土地費(fèi)用預(yù)計(jì)共6億元（其中土地出讓金為1661萬(wàn)元） 樓面單價(jià)為3547元/平方米 單方成本在10000元/平方米左右why用地 規(guī)劃條件 市場(chǎng) 發(fā)展商 政府政策保留現(xiàn)狀建筑的成本高昂市政缺乏小獨(dú)棟別墅、危舊房改造，單體保留價(jià)值不高缺乏自然景觀why用地 規(guī)劃條件 市場(chǎng) 發(fā)展商 政府政策地段SWOT分析why用地 規(guī)劃條件 市場(chǎng) 發(fā)展商 政府政策why用地 規(guī)劃條件 市場(chǎng) 發(fā)展商 政府政策開(kāi)放性、展示性、相對(duì)獨(dú)立性（14條城市街道）高架路、高爾基路、新華街、紀(jì)念路地塊分析why商業(yè)價(jià)值： 新華街（體育館、體育場(chǎng)南側(cè)）、高爾基路（城市主干道）商業(yè)價(jià)值最高8#成本高，12 #為學(xué)校，兩條高架路：對(duì)整個(gè)地塊的功能的連續(xù)性有一定影響14#城市綠地：可考慮作為城