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1、1我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向目標(biāo)目標(biāo)p通過高性價(jià)比的創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)建民生置業(yè)在海口的通過高性價(jià)比的創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)建民生置業(yè)在海口的品牌價(jià)值品牌價(jià)值p實(shí)現(xiàn)合理的利潤回報(bào)，不追求最高利潤回報(bào)實(shí)現(xiàn)合理的利潤回報(bào)，不追求最高利潤回報(bào)p控制項(xiàng)目成本控制項(xiàng)目成本p為管理層提供別墅福利為管理層提供別墅福利2項(xiàng)目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要項(xiàng)目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要因素因素p項(xiàng)目處于海口市與澄邁縣交界處，附近無成規(guī)模的商品房供應(yīng)項(xiàng)目處于海口市與澄邁縣交界處，附近無成規(guī)模的商品房供應(yīng)p總占地面積總占地面積162、311631畝畝 規(guī)劃容積率規(guī)劃容積率0.380.38（上限（上限0.50.5）；建筑密度）；建筑密度17%；綠化率；綠化率50%50% 取地成本取地成本5 5萬萬/ /畝畝p啟動(dòng)資金無約束，總投資啟動(dòng)資金無約束，總投資3個(gè)億個(gè)億p2005年年底完成規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作及公司內(nèi)部認(rèn)購、年年底完成規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作及公司內(nèi)部認(rèn)購、2006年年4月報(bào)建、月報(bào)建、2006年年底推出第一期、整個(gè)項(xiàng)目年年底推出第一期、整個(gè)項(xiàng)目3年完工年完工 u所在區(qū)域市場供給匱乏u地塊由三塊土地構(gòu)成u資金約束u總開發(fā)周期3年3項(xiàng)目研究工作的階段劃分項(xiàng)目研究工作的階段劃分第一階段（中期）項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略2005/073、/21工作工作最終成果最終成果區(qū)域（海口及周邊區(qū)域）宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究海口市土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研對政府官員、專家及消費(fèi)者深度訪談項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析和價(jià)值判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算海口市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)果項(xiàng)目的市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略 （中稿）提交整體報(bào)告（終稿） 根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告第一階段（終期）提交終稿2005/08/23第二階段啟動(dòng)區(qū)策略第三階段營銷戰(zhàn)略至今工作2005/09/64思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖陌生區(qū)域大盤開發(fā)共陌生區(qū)域大盤開發(fā)共通的關(guān)鍵因素分析通的關(guān)鍵因素分析發(fā)展策略發(fā)展策略項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析功能配比功能配比市場分析市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位案例分析案例分析客戶分析競爭分析經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析5項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析6海口房地產(chǎn)經(jīng)過發(fā)展周期的低谷及復(fù)蘇期，海口房地產(chǎn)經(jīng)過發(fā)展周期的低谷及復(fù)蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期 88 89 90 91 92 93 94 95