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1、1目目 錄錄 市場(chǎng)背景 P3-P37項(xiàng)目分析 P38-P42競(jìng)爭(zhēng)策略 P43-P48項(xiàng)目定位 P49-P120銷(xiāo)售策略 P121-P164其他建議 P165-P1732、市場(chǎng)背景、市場(chǎng)背景廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜述廣州公寓及酒店市場(chǎng)綜述海珠區(qū)規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)總結(jié)3項(xiàng)目定位前項(xiàng)目定位前 關(guān)于市場(chǎng)背景的思考：關(guān)于市場(chǎng)背景的思考：如何站在海珠中心區(qū)如何站在海珠中心區(qū)并站在并站在20092009年房地產(chǎn)市場(chǎng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)思考項(xiàng)目的運(yùn)作？思考項(xiàng)目的運(yùn)作？41 1、寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜述、寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜述51、成交量、成交量1.1 1.1 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析成交量分析成交量分析天河、海珠、越秀成交量分列三甲天2、河、海珠、越秀成交量分列三甲 從近兩年的新建寫(xiě)字樓供應(yīng)情況看，除傳統(tǒng)的越秀商務(wù)區(qū)外，新供應(yīng)寫(xiě)字樓基本集中在珠江新城及琶州板塊，且由于新推產(chǎn)品主要集中在高端的甲級(jí)和超甲級(jí)寫(xiě)字樓，帶動(dòng)量?jī)r(jià)齊升。62、成交價(jià)、成交價(jià) 06年到07年寫(xiě)字樓成家價(jià)格呈現(xiàn)較大的升幅，其中海珠區(qū)的市場(chǎng)由于高端產(chǎn)品的投入顯得尤為突出，成交均價(jià)從06年的8992元/m2升值13377元m2 ，升幅高達(dá)48，遠(yuǎn)高于全市的平均水平。海珠成交價(jià)格升幅較大海珠成交價(jià)格升幅較大7 天河北 商務(wù)圈 珠江新城 商務(wù)圈琶洲商務(wù)圈環(huán)市路商務(wù)帶東風(fēng)路商務(wù)帶中山路商務(wù)帶沿江路商務(wù)帶傳統(tǒng)商務(wù)帶新商務(wù)圈 傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)主要集中在環(huán)市路、東風(fēng)路、天河北等路3、段，隨著珠江新城CBD的打造以及琶州會(huì)展經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，帶動(dòng)起珠江新城及海珠區(qū)成為新的熱點(diǎn)商務(wù)圈，受到市場(chǎng)關(guān)注。1.1 1.1 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析板塊特征板塊特征8 隨著CBD的打造，珠江新城以及體育中心版塊的成交客戶(hù)主要以金融銀行的企業(yè)為主，使得該區(qū)域的金融商務(wù)中心地位得以進(jìn)一步發(fā)展。天河區(qū)天河區(qū) 合并東山后的大越秀，本著“總部經(jīng)濟(jì)”的旗號(hào)，以及傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，盤(pán)活不少閑置項(xiàng)目在售，但該區(qū)新供應(yīng)產(chǎn)品主要以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，吸引不少中少企業(yè)進(jìn)駐。越秀區(qū)越秀區(qū) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)眾多，一直存在龐大的貿(mào)易類(lèi)企業(yè)穩(wěn)扎該區(qū)。而近年來(lái)近年來(lái)“琶洲經(jīng)濟(jì)琶洲經(jīng)濟(jì)”的帶動(dòng)，更是催生出對(duì)高端商務(wù)物業(yè)的龐大需求的帶動(dòng)，更是催生出對(duì)高端商務(wù)物業(yè)的龐大需求，使其成為廣州市十區(qū)當(dāng)中成交面積增長(zhǎng)速度較快的一個(gè)區(qū)，而新推寫(xiě)字新推寫(xiě)字樓主要集中在琶洲，配套成熟的海珠中心區(qū)并未有新推寫(xiě)字樓供應(yīng)，樓主要集中在琶洲，配套成熟的