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1、1宣武門大廈項目整體經營方案（征求意見版）宣武門大廈項目整體經營方案（征求意見版）目目 錄錄市場篇.5一2005 年度北京寫字樓市場發展現狀與趨勢研究.5（一）市場供應量加劇，空置率進一步上升。.5（二）中高檔寫字樓占據市場主流. 5（三）商住物業升級換代，進一步侵蝕寫字樓市場.6（四）寫字樓辦公面積兩極分化. 6（五）多商務中心逐漸形成.7（六）投資比例有所下降.7二區域市場分析.8（一）本案基本信息.81項目所 在區域.82項目基 礎數據（見下 表）.8（二）區域市場劃分及現狀分析. 101傳媒大 道規劃.102、區域市 場發展狀況分 析.11（三）區域辦公類物業市場研究. 121區域重 2、點辦公類物業 一覽.122、區域重 點辦公類物業 客群狀況.143、區域辦 公類物業市場 研判.144結論 .15三項目市場定位.162（一）市場定位依據.161、市場層 面. 162、客群層 面. 163、產品層 面. 16（二）項目市場定位.171、產品定 位. 172、價格定 位. 173、客群定 位. 184、產品構 成. 19四物業規劃發展建議.20（一）電梯系統.20（二）空調.20（三）智能化系統.20（四）主要能耗計量.20（五）公共部分裝修.20（六）車位.22經營篇.23一營銷方式說明.231）廣域營 銷. 232）強化利 益驅動.23二項目整體經營思路.24（一）思路概括3、.24（二）分階段說明.24第一階段 整售階段 .24第二階段 租售階段 .253三項目整體經營方案.26（一）整售階段.261時機選 擇. 261）啟動項目整體銷售之基本條件. 262）啟動項目整體銷售之擴出條件. 272對工程 進度的具體要 求.283項目形 象包裝.281）推廣形象.282）VI 設計.293）銷售中心（賣場）包裝. 294）工地現場包裝.304銷售道 具. 301）公共部分裝修效果圖. 302）沙盤.303）宣傳冊.314）產品展示區展板.325媒介策 略. 331）媒介策略核心雙向開發. 332）媒介策略.333）媒介策略啟動時機.356經營說 明. 35（二）租售階段.361租賃經 營方案.361）寫字樓部分.36A.分隔方案.364B.商務配套.37C.租金價位.38D.付款方式.40E.起租期限.41F.租賃經營的其他相關標準. 412）商業部分.42A.租