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1、深圳華強北商業地產策劃案深圳華強北商業地產策劃案第一篇 市場調查報告1.1 總體市場態勢1.1.1 總體市場態勢1）住宅部分2000 年上半年深圳市共銷售商品房 233.42 萬平方米，同比增長 15.4%。其中住宅銷售面積 217.40 萬平方米，同比增長 17.3%，占總銷售面積的 93%以上。說明在商品房的銷售中，住宅所占的比重越來越重。2）商業部分2000 年上半年全市商業用地出讓面積為 10.75 萬平方米，同比減少 74.6%。特區內主要分布在福田區和羅湖區，其中福田區出讓面積為 6.08 萬平方米，占出讓面積的 57%。說明隨著城市中心的西移，福田的商業核心地位正在形成2000 2、年 1 季度末商服施工面積為 165.08 萬平方米，同比增長了 20.3%。特別是東門的舊城改造，使區域內商服的可售面積空前增加，區域內競爭愈演愈烈。東門的商業物業銷售嚴重不暢已是不爭的事實。3）辦公樓市場2000 年上半年全市辦公樓用地出讓面積為 3.81 萬平方米，比去年同期減少了79.2%。其中福田區出讓面積僅為 0.3 萬平方米，占總量的 8%。但上半年辦公樓（含非商品房）批準報建面積 44.00 萬平方米。雖然在明后兩年內辦公樓的市場供應量得到了有效的控制， 但短期內辦公樓的供應量仍然呈現上升的趨勢。4）公房上市7 月公房上市已進入實質運轉狀況，雖然從目前來看真正進入二手買賣市場的3、比重很少，但其對市場的影響已非常明顯：普通商品住宅的價格和銷售速度不可避免受到沖擊，而由此可能導致換樓欲望高漲，豪宅消費群擴大。5）個盤時代深圳房地產市場正進入個盤時代，為了從激烈的競爭中突圍，每個樓盤都力求在建筑本體（含戶型及建筑風格等）和營造社區文化方面塑造自身特色、把握特定消費群體。善于迎合和把握目標客戶的需求、展示賣點的個盤跳出大市混戰氛圍而盡快兌現市場價值。1.1.2 近期市場熱點今年的熱點區域仍然與市政建設的進展、 城市中心的轉移和消費習慣的改變密切相關。1) 中心區隨著中心區六大市政工程的全面開工，中心區已成為市民關注的焦點。中海華庭作為中心區第一個入伙的住宅項目， 銷售達到 8 成以上； 和記黃埔第二期的推出，更是重演了 8 年以前排隊搶樓的情景， 僅 15 天就實現了推出量 8 成的銷售佳績。去年市政府投資主要用于環境和基礎工程， 今年投資重點主要是地鐵與中心區具體工程，