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1、長沙COCO蜜城項目商業定位及招商運作策略方案二一三年十一月二十六日 Copyright BRC Page 2編制說明 為了有效支撐長沙COCO蜜城項目相關工作順利推進，實現項目銷售及財務目標的達成，本報告通過對項目商業的定位、業態規劃、招商策劃及計劃、運作策略提出專項解決方案，實現對項目商業價值體系的構建，從而有力促進住宅、商業銷售目標及溢價的實現和后期商業運營的造活。 Copyright BRC 核心要點梳理一、項目發展環境回顧外部環境1.區域發展1.發展現狀本項目位于洋湖濕地公園旁，緊鄰總部經濟商務區、中南大學和洋湖搏才小學，景觀資源良好，公共交通配套尚未到位。2.發展趨勢定位為“國際化2、商務、會議會展、創新研發中心”，其中洋湖垸周邊地區定位為：總部經濟區、市民休閑區、生態宜居區2.交通環境1.主干道瀟湘南路、洋湖大道2.次級街道岳塘路3交通站點目前尚未有可到達的公交線路或地鐵，規劃中的地鐵三號線預計2018年開通。3.人群結構1.客戶數量項目緊鄰規劃中的總部經濟商務區，以洋湖公園和中南大學片區住戶和學生消費以及未來的商務消費為主2.客戶群體需求中端餐飲娛樂消費為主4.商業環境1.商圈特征項目板塊尚處于發展啟動階段，缺乏生活配套，區域商業未來發展空間較大2.現有商業業態項目位于新區，周邊尚無成熟建成的商業業態，目前有中盈廣場在建。內部環境1.商業發展規模商業總面積：12576，3、其中：12F商業共計4391 ，獨棟風情商業81852.商業物業類型獨棟商業+底商3.商業價值緊鄰洋湖公園，并有步行商業街規劃，景觀資源較好二、當前需要解決的問題u1、商業先行，啟動營銷階段招商，盡快簽訂意向商家，為住宅銷售助力。以8、15、16、22、23、24號樓商業作為先期商業啟動區，配合營銷節點，引入主力商家，帶動銷售。u2、以8棟獨棟商業為驅動，打造“洋湖八音”為主要主題的洋湖主題風情餐飲娛樂街，通過業態落位和洋湖風情文化元素，打造“夢起洋湖，八音養耳”主題商業氛圍，通過主題塑造在區域未成熟階段，拉動區域外消費人群，擴大輻射范圍，造活商業。解決路徑u1、因住宅已開始銷售，建議招商盡快介入簽訂主力商業意向性協議，階段自持主力店簽訂框架協議，為銷售宣傳和形象定位打造基礎，提升住宅和商業價值。u2、主題風情街引入主力店或優質品牌商家的節點可根據商業交付時間，采取階段性自