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1、第一章第一章市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析一、寫字樓市場(chǎng)分析一、寫字樓市場(chǎng)分析1、綜述深圳寫字樓市場(chǎng)自九三年國(guó)家宏觀調(diào)控后就陷入低迷狀態(tài)中， 經(jīng)過幾年的時(shí)間寫字樓市場(chǎng)也無大的緩解， 一方面與供應(yīng)量偏大有直接的關(guān)系， 而且最主要表現(xiàn)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)的比例失衡和個(gè)盤高價(jià)位驅(qū)動(dòng)下的有效需求不足。另一方面則與深圳近年來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，在上海浦東開放大格局形成后，深圳的特區(qū)優(yōu)勢(shì)受到挑戰(zhàn)，一些大公司轉(zhuǎn)移到上海、北京等地，從而造成對(duì)寫字樓的需求減少。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)到 2000 年深圳寫字樓的實(shí)際面積將達(dá)到440 萬平方米，而市場(chǎng)需求量預(yù)計(jì)僅有 340 萬平方米，這 100 萬平方米的差額必將形成寫字樓的供給過剩、消化困難而2、形成空置。96 年有關(guān)部門對(duì)深圳市規(guī)劃中的寫字樓面積統(tǒng)計(jì)顯示，總面積約有 1000 萬1200 萬平方米，除了已竣工和在建寫字樓面積外，還有相當(dāng)數(shù)量已批已建的寫字樓無法確切統(tǒng)計(jì)。 而這些已批的寫字樓可謂是市場(chǎng)中的“不定時(shí)炸彈”，一遇時(shí)機(jī)就會(huì)紛紛上馬，對(duì)寫字樓總體規(guī)劃和市場(chǎng)造成沖擊。1997 年寫字樓施工面積為 181.76 萬平方米，竣工面積 34.22 萬平方米，均比 96 年度有所減少，反應(yīng)出寫字樓市場(chǎng)的不景氣。而根據(jù)時(shí)間滯后性考慮，這些在建寫字樓將在未來 13 年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)，形成供給，如果再加上目前寫字樓的空置量，則寫字樓的銷售壓力將更大。今年上半年全市寫字樓實(shí)際銷售面積僅 2.49 萬3、平方米，較上年同期下降 70.9，高檔寫字樓基本上無銷售業(yè)績(jī)，中低檔寫字樓銷售略好。上半年寫字樓的空置量達(dá) 49.25 萬平方米，下半年至明年空置量估計(jì)仍會(huì)增加。從寫字樓分區(qū)供應(yīng)和銷售狀況作綜合分析，97 年度福田區(qū)竣工面積 12.51 萬平方米（羅湖區(qū)為 18 萬平方米），當(dāng)年銷售面積 9.04萬平方米（高于羅湖），由此反映寫字樓供應(yīng)量仍以羅湖最大，但現(xiàn)樓銷售福田區(qū)卻較前幾年有較大改觀。從銷售總量比較看，福田區(qū)仍然低于羅湖，羅湖寫字樓樓花銷售面積較大，而且外銷寫字樓幾乎全部集中在羅湖，這與羅湖區(qū)現(xiàn)占據(jù)商貿(mào)中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)有關(guān)，福田區(qū)寫字樓尚處于發(fā)育階段，尚未形成成群的寫字樓分布群，同時(shí)深圳市中心區(qū)發(fā)展重點(diǎn)地塊的規(guī)劃在香港和內(nèi)地的宣傳力度下降， 也影響其寫字樓市場(chǎng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，福田區(qū)寫字樓潛力巨大。福田區(qū)寫字樓在 96 年以前銷售率僅 20%左右，隨著中心區(qū)概念的形成，市場(chǎng)總體狀況有一定