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1、一、市場環境分析 河西板塊概述 南京版圖中，河西板塊包括自三岔河大橋開始秦淮河以西，賽虹橋立交南面鳳臺南路以西區域。根據自然發展情況逐步發展成為三大片區：北部龍江片區，中部江東片區，南部奧體片區。 北部龍江片區，發展于2000年前后，最早大批高教老師、政府人員移居龍江，高層次人群帶動板塊快速發展，目前已經基本發展成熟，城市格局已經形成。 中部片區，發展時間較晚，以前為老舊小區及棚戶區，07年萬達地產進入后大手筆的建設拉開了江東片區發展的序幕，同時也改變河西過去河西以龍江與奧體為主的“啞鈴式”發展格局，目前形成江東片區。 南部奧體片區，借助“十運會”召開的契機，定位奧體片區為南京新城市中心，與新2、街口形成“雙核”，目前奧體周邊業已發展成熟，逐步向南部發展（本案正是位于奧體南部，規劃CBD二期南端）（一）河西板塊環境分析河西板塊05、09年供應量超過120萬平米萬平米，其他年度供應量在90萬平米萬平米上下徘徊；河西板塊銷售量高潮出現在2006年，成交成交167萬平米萬平米，08年遭遇滑鐵盧，成交僅為66.67萬平米萬平米，但隨后09年成交再次突破130萬萬平米平米，良好的發展預期使得總體上供不應求；河西板塊成交均價每兩年進入一個平穩期，但2009年的均價漲幅遠遠超過了07年的漲幅，達到15000元/平米水平。河西板塊總體市場分析河西板塊總體市場分析05-09年河西板塊商品住宅量價走勢（一3、）河西板塊環境分析2005年2006年2007年2008年2009年合計上市量175.4998.4293.5381.44122.14571.02成交量97.82167.05136.0266.76137.86605.51供銷比1.79 0.59 0.69 1.22 0.89 0.94 從05-09年整體供銷情況來看，市場處于供小于求的格局，供銷比僅為0.94；其中雖然05、08年經歷樓市調整，板塊供銷比大于1，不過其他年度均出現供不應求的市場現象，尤其是06、07年從供銷比上反映的更為明顯。河西板塊供銷比分析河西板塊供銷比分析（一）河西板塊環境分析0909年至今河西板塊市場走勢年至今河西板塊市場走勢2010年1月市場迅速退燒，價格存在振蕩可能河西板塊09年1-6月市場整體上行，整體趨勢穩定。進入7月后價格突然拉升，同時上市量短期內有效放大，市場呈現供銷兩旺的局面。與此同時，7-11月發現一個