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1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算對(duì)象及分配一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對(duì)象但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)向縱深發(fā)展，一個(gè)項(xiàng)目是綜合的， 按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業(yè)用房或可單獨(dú)出售的配套設(shè)施等建構(gòu)筑物，按其建筑的性質(zhì)可能有普通多層、小高層、高層、別墅或裙樓等等，按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等，總之開發(fā)產(chǎn)品是復(fù)雜多樣。于是，在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中有的以小區(qū)為核算對(duì)象、 有的以分批開發(fā)的項(xiàng)目為核算對(duì)象、有以工程發(fā)包標(biāo)段為核算對(duì)象、 有的以能否單獨(dú)編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象、 有的甚至提出以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為主要依據(jù)來(lái)確定成本歸集對(duì)象，我們不能去武斷2、地評(píng)價(jià)哪一種方法正確與否， 但有一點(diǎn)是明確的， 那就是這些方法所核算出的單位面積的成本是不合理的，不能真正保證收入與成本配比。還有可能出現(xiàn)人為地調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況，從而使會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性大打折扣。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)成本歸集的對(duì)象無(wú)論項(xiàng)目的開發(fā)是單一還是復(fù)雜多樣， 均應(yīng)以政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的單個(gè)項(xiàng)目為核算對(duì)象，不管是該項(xiàng)目是否與其他項(xiàng)目的名稱、地塊以及其他配套設(shè)施是否相聯(lián)系，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目無(wú)論是立項(xiàng)審批還是規(guī)劃審批，一般是獨(dú)立于其他項(xiàng)目的作為一個(gè)整體考慮的，在項(xiàng)目的建筑密度、容積率、綠化履蓋率、人防設(shè)計(jì)要求、 配套設(shè)施的建設(shè)都是單獨(dú)要求的所以在項(xiàng)目分批分期開發(fā)時(shí)如果簡(jiǎn)單地按批次、 按標(biāo)段或按建筑類別都不能3、合理而準(zhǔn)確地反映出開發(fā)產(chǎn)品的成本。于此有一檢驗(yàn)成本核算準(zhǔn)確合理的方法，那就是在同一個(gè)立項(xiàng)項(xiàng)目中的同類開發(fā)產(chǎn)品的成本相當(dāng)，在銷售價(jià)格平穩(wěn)再剔除其他價(jià)格調(diào)整因素的情況下，同類的開發(fā)產(chǎn)品的銷售毛利是不會(huì)有很大的波動(dòng)的。 所以考慮成本核算對(duì)象時(shí)應(yīng)該以政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目為單位， 只有按照規(guī)劃的要求將所有應(yīng)該實(shí)施及配套的工程項(xiàng)目建設(shè)完成后才能算是整個(gè)項(xiàng)目的成本歸集完畢，否則，即使提前按照工程預(yù)算將相關(guān)的成本預(yù)提計(jì)入開發(fā)總成本也會(huì)有誤差。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集與其他行業(yè)的成本核算一樣， 在確定了成本核算對(duì)象后， 就是客觀選擇確定成本的結(jié)構(gòu)。在開發(fā)成本一級(jí)科目下設(shè)置“土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用”等二級(jí)明細(xì)核算， 再在二級(jí)明細(xì)科目下設(shè)三級(jí)明細(xì)，對(duì)各個(gè)二級(jí)科目進(jìn)行細(xì)化。 由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、 生產(chǎn)周期長(zhǎng)，往往成片分期開發(fā)， 而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，