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1、房地產快速開發與運營管理房地產快速開發與運營管理【唯有實戰唯有實戰唯有實戰唯有實戰才有實效才有實效才有實效才有實效】3231影響房地產企業快速周轉的因素房地產企業為什么要快速開發？房地產企業快速開發與運營操作實務影響房地產企業快速周轉的因素房地產企業為什么要快速開發？房地產企業快速開發與運營操作實務內容4房地產企業盈利與開發模式的轉變土價溢價到經營溢價產品實現過程產品實現過程設計管理設計管理采購管理采購管理工程管理工程管理營銷管理營銷管理客戶服務客戶服務土地獲取 和項目論 證土地獲取 和項目論 證項目策劃 管理項目策劃 管理成 本 管 理成 本 管 理土地溢價土地溢價產品溢價產品溢價運營溢價運2、營溢價服務溢價服務溢價很多企業開發所賺的錢還不如直接賣地賺錢多很多企業開發所賺的錢還不如直接賣地賺錢多5房地產企業外部環境的變化調控常態化，取消預售未必就是不可能的政策調控指導思想政策調控指導思想土地供應土地供應金融金融投機資本投機資本囤地囤地違規建設違規建設攪亂市場攪亂市場按揭制度按揭制度交易稅費交易稅費住房結構住房結構土地土地稅費稅費隱形利潤隱形利潤保增長促規范重民生增收入保增長促規范重民生增收入戶籍制度戶籍制度6房地產企業戰略思路的轉型捂地升值到快速周轉：協議拿地越來越難項目經營狀況項目開發周期項目經營狀況項目開發周期內部收益率 凈現值內部收益率 凈現值凈投入資本回報率（年 ）凈投入資本3、回報率（年 ）投入資本回報率投入資本回報率權益乘數權益乘數凈利潤凈利潤總資產周轉率總資產周轉率銷售結轉收入銷售結轉收入全部成本全部成本所得稅所得稅銷售利潤率銷售利潤率銷售結轉收入銷售結轉收入現金流狀況現金流狀況銷售回款銷售回款資金支付資金支付凈投入資本回報率凈投入資本回報率投入資本回報率投入資本回報率權益乘數權益乘數凈利潤凈利潤總資產周轉率總資產周轉率銷售結轉收入銷售結轉收入全部成本全部成本所得稅所得稅銷售利潤率銷售利潤率銷售結轉收入銷售結轉收入現金流狀況現金流狀況成本、采購、報批報建成本、采購、報批報建方案設計方案設計擴初擴初施工圖 設計施工圖 設計工程管 理工程管 理營銷管 理營銷管 理項目策 劃項目策 劃項目拓展項目拓展客服管 理客服管 理項目利潤項目利潤項目經營狀況項目經營狀況項目開發周期項目開發周期銷售回款銷售回款資金支付資金支付項目利潤規劃區項目利潤規劃區項目利潤實現區項目利潤