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1、成都【成都【格林威治城格林威治城】項目】項目 后評估報告后評估報告 第 1 頁 共 29 頁 成都【成都【格林威治城格林威治城】項目】項目后評估報告后評估報告 前言： 成都格林威治城項目用地通過公開招標方式，于 2003 年 4 月 10 日競得，并于 2003 年 5 月正式動工，至 2006 年 11 月全面入伙，于 2007 年 6 月達到后評估時點（數據截至時間為：2007 年 6 月 30 日） 。 基于對項目進行經驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發的類似項目提供一定的借鑒。 格林威治城項目后評估過程中，成都公司同事認真對待，努力工作，總部的財務資金部、投資管2、理部、規劃設計中心和營銷策劃中心及發展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。 目目 錄錄 核心內容提要 . 1 【項目概況及評估綜述】 . 4 【項目投資管理評估】 . 4 【項目規劃設計工作評估】 . 7 【項目營銷工作評估】 . 13 【項目進度、工程管理評估】 . 22 【項目成本管理評估】 . 27 第 2 頁 共 29 頁 核心內容提要核心內容提要 【投資管理評估】【投資管理評估】 *是*地產成都公司首次以公開拍賣方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市國土資源局競得的與文里地塊項目。 該項目的重要意義在于為成都公司的首個公開市場競得并基本銷售完畢的項目， 通過徹底反思項目前期3、可研、規劃、工程、銷售等開發各流程，均具有重大的參考價值和意義。經過 3 年半的經營建設，目前該項目已經基本銷售完畢，銷售良好，各項財務指標表現優良，項目總體比較成功。但其中的問題也值得在今后的項目中進一步關注和研究：如何在可研、規劃和銷售階段客觀合理的評價當地市場各物業類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業類型比例，從而獲得項目整體開發銷售進度的最優化和收益的最大化。 【財務管理評估】【財務管理評估】 該項目收入指標完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增加而帶來的效益得到體現，項目實現了投資預期，是低投資高利潤的一個項目。但加強成本控制,特別是從各個環節加強建安成本的控制仍然是我們項目發展過程中的重要工作,建議要總結經驗,完善成本預警體系,提高成本控制水平,實現動態控制。 【規劃設計工作評估】【規劃設計工作評估】 *項目作為成都公司第二個項目，比