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1、房地產(chǎn)開發(fā)成本計算方法（全套）第一節(jié)建設(shè)項目投資估算建設(shè)項目總投資構(gòu)成：包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金三部分。固定資產(chǎn)投資是指項目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需的費(fèi)用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動資金借款而發(fā)生的利息支出；流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。建設(shè)項目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。第二節(jié)房地產(chǎn)項目投資與總成本費(fèi)用估算一房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點(diǎn)：三種經(jīng)營模式，出售、出租和自主經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和2、經(jīng)營資金兩部分。1、開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費(fèi)用。包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、 管理費(fèi)用、 財務(wù)費(fèi)用、 銷售費(fèi)用、 開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等2、經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金。三）開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用，從財務(wù)角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本等。而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。亦可開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行分類。開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑3、安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。例 6-1：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個項目，總建筑面積157,349 平方米，其中住宅135,049 平方米，商鋪5,300 平方米，會所 17,000 平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經(jīng)營。 該項目總投資70,794 萬元， 其中開發(fā)建設(shè)投資70,644 萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本65,644 萬元和自營固定資產(chǎn)5,000 萬元組成。會所投入運(yùn)營時需投入經(jīng)營資金150 萬元，在項目結(jié)束時一次收回。則開發(fā)項目總投資構(gòu)成如圖6-1 所示：如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有 65,644 萬元，不包括自營固定資產(chǎn)的5,000 萬元和經(jīng)營資金 150 萬元。【地產(chǎn)成本】房地產(chǎn)開發(fā)成本計算方法三.房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費(fèi)用構(gòu)成估算1、土地費(fèi)用估算土地使用權(quán)出讓金土地出讓金的底