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1、南海廣場(chǎng)一期項(xiàng)目整改方案設(shè)計(jì)1前言南海廣場(chǎng)，地處南海區(qū)中軸線的南海大道上，占地面積 25000 平方米，總建筑面積 6.8 萬平方米，樓高十層，集購物、飲食、娛樂、文化、休閑于一體，是南海標(biāo)志性建筑。南海廣場(chǎng)定位顛覆了傳統(tǒng)商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，定位為區(qū)域性購物中心業(yè)態(tài)，以百貨公司、超市為主力店，配以名牌商店、專賣店、宴會(huì)酒樓、食街、國際快餐、電子娛樂、兒童樂園、電影院、家私城、美容院等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)者一站式服務(wù)的綜合廣場(chǎng)。具備強(qiáng)大實(shí)力的大批商家如信和超市、肯得基、半島酒樓、美奇樂園、六福珠寶、G2000 的進(jìn)駐，形成了檔次化經(jīng)營的架構(gòu)，為中高檔人群提供了理想的購物場(chǎng)所。南海廣場(chǎng) 2005 年銷2、售額達(dá) 7 個(gè)多億，比 2004 年增長 7，2006年銷售額更是達(dá)到 10 億，是所有佛山商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中經(jīng)營能力最強(qiáng)的購物中心。它不僅成為南海區(qū)標(biāo)志性建筑，同時(shí)也成為佛山傲視群雄的零售巨頭。但是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這個(gè)佛山地區(qū)的零售巨頭所面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)越來越多、越來越強(qiáng)。另外受“廣佛 RBD”概念驅(qū)動(dòng)，桂城已成為佛山零售與房地產(chǎn)市場(chǎng)的橋頭堡。今年四月初，沃爾瑪在南海桂城開出首家店，家樂福在華南地區(qū)最大的店今年 2 月在桂城試業(yè)，而在此前，樂購、易初蓮花等也先后落腳，并且市區(qū)內(nèi)，原有的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手百花廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)、興華商場(chǎng)這段時(shí)間也是帶來很大的壓力。同時(shí)，由于商場(chǎng)從竣工到現(xiàn)在為止已經(jīng)有 3、8、9 年了，很多設(shè)備都比較舊，裝修也已經(jīng)過時(shí)了，這樣對(duì)商場(chǎng)的形象存在不利的影響。因此，為解脫困境，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的眾多對(duì)手中繼續(xù)保持住佛山地區(qū)零售巨頭的地位，給消費(fèi)者們一個(gè)裝修領(lǐng)先潮流的購物環(huán)境，特進(jìn)行如下的一期項(xiàng)目整改，希望通過方案的實(shí)施，能達(dá)到預(yù)期的效果。南海廣場(chǎng)一期項(xiàng)目整改方案設(shè)計(jì)21 環(huán)境分析11 宏觀環(huán)境111 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀（1）商業(yè)地產(chǎn)外發(fā)中存在過分概念炒作行為。從其他物業(yè)開發(fā)沿襲而來的炒作行為，對(duì)商家的招商基本上不會(huì)產(chǎn)生太大影響。經(jīng)營者更多的會(huì)根據(jù)自身的經(jīng)營能力來測(cè)算租金的高低以及商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，而非依據(jù)廣告炒作，但是中小投資者往往容易被誤導(dǎo)。（2）商業(yè)地產(chǎn)要價(jià)過高。許多開發(fā)商沒有為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者、投資者留下一個(gè)合理的獲利空間，而把風(fēng)險(xiǎn)留給投資者。商業(yè)物業(yè)環(huán)境是需要慢慢培養(yǎng)的，不可能在短期內(nèi)一下形成，而在其出現(xiàn)繁榮局面之前，很多投資者，尤其中小投資者根本就沒有抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。