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1、*房地產(chǎn)公司項(xiàng)目制運(yùn)行制度及項(xiàng)目經(jīng)理管理辦法一 基于項(xiàng)目制的房地產(chǎn)開發(fā)模式1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的弊端1）肢解項(xiàng)目過(guò)程傳統(tǒng)開發(fā)模式最大的弊端是肢解項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程，如將項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程分為前期、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理等過(guò)程，每一個(gè)過(guò)程都由不同的責(zé)任部門負(fù)責(zé)，但無(wú)人對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程負(fù)責(zé)；肢解過(guò)程以后，必然產(chǎn)生過(guò)程與過(guò)程之間的界面與接口，這些接口如何銜接成為傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的最大問(wèn)題，其結(jié)果往往是“ 鐵路警察各管一段 ” ，可能做到局部最優(yōu)，而不可能達(dá)到全局最優(yōu)；2）責(zé)任不清房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效果通過(guò)開發(fā)全過(guò)程而最終在項(xiàng)目銷售時(shí)得以體現(xiàn)，如果銷售業(yè)績(jī)不好，單獨(dú)要求銷售部負(fù)責(zé)可能失之偏頗，因?yàn)殇N售業(yè)績(jī)差，2、可能是設(shè)計(jì)的問(wèn)題、施工質(zhì)量的問(wèn)題，也可能是營(yíng)銷方式的問(wèn)題、價(jià)格問(wèn)題、開盤時(shí)機(jī)問(wèn)題，可能是一個(gè)部門的責(zé)任，也有可能是幾個(gè)相互關(guān)聯(lián)的部門的責(zé)任，最終說(shuō)不清是哪個(gè)部門的責(zé)任。當(dāng)然，銷售業(yè)績(jī)好，固然是營(yíng)銷工作做的好，但也離不開其他過(guò)程的緊密協(xié)作。3）由于責(zé)任不清，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)相關(guān)部門和責(zé)任人進(jìn)行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導(dǎo)致投資失控。2 項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目制開發(fā)模式是在公司總部的支撐和決策支持下，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)的、進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程集成管理的開發(fā)模式。房地產(chǎn)項(xiàng)目是公司資源集成的載體，是成本中心。項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)/特點(diǎn)：1）全過(guò)程集成管理2）項(xiàng)目經(jīng)理（部）對(duì)本項(xiàng)目的最終投資效果負(fù)責(zé)，責(zé)任明確33、）有利于對(duì)各責(zé)任人進(jìn)行綜合考核4）有利于公司的各種資源在項(xiàng)目上進(jìn)行有機(jī)集成，打造精品、名品5）項(xiàng)目是成本中心，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程集成管理有利于控制投資3 項(xiàng)目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容1）包括項(xiàng)目組織形式在內(nèi)的分層次和不同權(quán)限的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。2）公司總部、子公司各職能部門、項(xiàng)目部在具體項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的職責(zé)和相互工作關(guān)系。3）建立健全以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為核心的各項(xiàng)管理制度，如項(xiàng)目經(jīng)理聘任制度、項(xiàng)目成本核算制度， 以及使項(xiàng)目處于受控狀態(tài)的其他管理制度，如要求項(xiàng)目定期上報(bào)各種報(bào)告、報(bào)表及其內(nèi)容、格式等。4）項(xiàng)目部的設(shè)立。包括項(xiàng)目部的設(shè)立時(shí)機(jī)和設(shè)立方式，人員的構(gòu)成等。5）項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。賦予項(xiàng)目經(jīng)理一定的權(quán)力，讓他調(diào)配和整合整個(gè)公司的資源，同時(shí)對(duì)其權(quán)力的運(yùn)用一定的限制，達(dá)到授權(quán)和監(jiān)督的合理平衡，建立項(xiàng)目組織機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。6）項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書，項(xiàng)目經(jīng)理必須和公司高層簽署的責(zé)任狀，從而來(lái)約束項(xiàng)目經(jīng)理的行為和