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1、第一節(jié)建設(shè)項(xiàng)目投資估算（一）建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成：包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金三部分。固定資產(chǎn)投資是指項(xiàng)目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需的費(fèi)用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動(dòng)資金借款而發(fā)生的利息支出；流動(dòng)資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。建設(shè)項(xiàng)目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)。第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與總成本費(fèi)用估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn)三種經(jīng)營(yíng)模式：出售、出租和自主經(jīng)營(yíng)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部2、分。1、開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等2、經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金。（三）開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，從財(cái)務(wù)角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本等。而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷3、售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等）。亦可開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行分類。開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。例 6-1 ：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積157,349 平方米，其中住宅135,049 平方米，商鋪 5,300 平方米，會(huì)所 17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會(huì)所自己經(jīng)營(yíng)。該項(xiàng)目總投資 70,794 萬(wàn)元，其中開發(fā)建設(shè)投資70,644 萬(wàn)元，由開發(fā)產(chǎn)品成本65,644 萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)（會(huì)所）5,000 萬(wàn)元組成。會(huì)所投入運(yùn)營(yíng)時(shí)需投入經(jīng)營(yíng)資金150 萬(wàn)元，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)（預(yù)計(jì)38 年后）一次收回。如果項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分，那么其總投資就只有65,644萬(wàn)元，不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)（會(huì)所）的5,000 萬(wàn)元和經(jīng)營(yíng)資金150