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1、大廈物業(yè)管理方案*大廈物業(yè)管理方案目錄一、*大廈概況二、*大廈現(xiàn)狀分析三、*大廈功能定位四、委托管理模式及委托費(fèi)取酬辦法五、組織機(jī)構(gòu)與部門(mén)設(shè)置六、家具設(shè)備配備計(jì)劃七、營(yíng)銷(xiāo)策劃分析八、效益測(cè)算一、*大廈概況（略）二、現(xiàn)狀分析1、大廈設(shè)備設(shè)施狀況。*大廈建成于 20 xx 年，樓宇的主要硬件和裝修相對(duì)較新，但其設(shè)備型號(hào)并非先進(jìn)設(shè)備。樓宇供暖鍋爐較為落后，功效相對(duì)低下；電梯屬組裝雜牌， 穩(wěn)定性較差， 未來(lái)安全運(yùn)行系數(shù)較小； 自備發(fā)電機(jī)組為國(guó)產(chǎn)機(jī)器，即時(shí)啟動(dòng)能力差，工作狀況尚不得知，產(chǎn)生排煙目前無(wú)法順利排出室外，應(yīng)列入重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施改造之列及時(shí)處理；大廈煤氣閥違規(guī)安放在大廈室內(nèi)，且緊貼暖器片，潛有嚴(yán)重的2、隱患，也要進(jìn)行改造。一些新風(fēng)供給管道、大廈自動(dòng)噴淋，監(jiān)控等工程尚未完工或完善；一些配套設(shè)施尚處于基建或完善之狀態(tài)（如樓層電表、樓層裝修、客房、泳池裝修等），未來(lái)工程量較大，其次二號(hào)樓正處于基本建設(shè)中，大廈與安發(fā)橋打通并擴(kuò)建平臺(tái)，樓宇牌匾及主要入 xxxx 面的裝修尚未進(jìn)行。內(nèi)部也有需完善處（車(chē)庫(kù)、鍋爐房，大廈個(gè)別處隱性基建不足等）。2、物業(yè)管理狀況。大廈現(xiàn)有物業(yè)人員均非專(zhuān)業(yè)化人員，未經(jīng)過(guò)規(guī)范、系統(tǒng)的培訓(xùn)，管理處于基本維持狀態(tài)。工作無(wú)細(xì)分，管理無(wú)章法，發(fā)展無(wú)目標(biāo)。保安規(guī)范、職業(yè)化較差；無(wú)正常規(guī)范保潔。絕大多數(shù)已基本竣工地方也未進(jìn)行衛(wèi)生開(kāi)荒；工程基本要素：各種圖紙、設(shè)備說(shuō)明，合格證等不健全；內(nèi)業(yè)管3、理空白；物業(yè)核算不清；物業(yè)管理意識(shí)尚未形成；對(duì)已存在的問(wèn)題物業(yè)人員不能監(jiān)管發(fā)現(xiàn)。3、經(jīng)營(yíng)狀況。大廈雖已運(yùn)行兩年，廈內(nèi)有近十家客戶(hù)入駐，但沒(méi)有簽訂任何經(jīng)營(yíng)合同，更無(wú)租賃許可證合法經(jīng)營(yíng)之談，沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)測(cè)算與基本規(guī)劃，致使公司總體構(gòu)想難以實(shí)現(xiàn)，日常經(jīng)營(yíng)也處于收不抵支狀況。4、綜合問(wèn)題，由于大廈尚有較多須完善和更新改造問(wèn)題，一些優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目如游泳館、連橋平臺(tái)等尚處于待建階段，使物業(yè)管理與基建均處于混亂無(wú)序狀態(tài)，致使大廈總體上還不具備全面營(yíng)業(yè)條件。 就核算而言， 由于無(wú)法提供完備的合同、圖紙、臺(tái)帳等，因此缺乏科學(xué)的測(cè)算依據(jù)。三、中寶大廈功能定位以寫(xiě)字樓出租為主，賓館、娛樂(lè)、餐飲、洗浴為輔，盡可能外租 13 層，形成集辦公、商服、娛樂(lè)休閑為一體的綜合性服務(wù)大廈，在鐵路街與安發(fā)橋交會(huì)處形成一道亮麗的風(fēng)景。1、由于地點(diǎn)所限以寫(xiě)字樓形式對(duì)外出租適于本廈，利于穩(wěn)定，投資較少，可以避開(kāi)火車(chē)站前酒店多如牛毛的