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1、城市商業(yè)綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案城市商業(yè)綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案綜合體的物業(yè)類(lèi)型復(fù)雜，一般包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓。綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專(zhuān)業(yè)水平維護(hù)。鑒于綜合體物業(yè)類(lèi)型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營(yíng)管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識(shí)的綜合體物業(yè)管理體系。一、一、 綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)1. 綜合體物業(yè)管理的任務(wù)由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要2、的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長(zhǎng)期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α＞C合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理， 在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心的收費(fèi)要略高一些。2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為：辦公室(含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù));客服中心(客戶(hù)服務(wù)、投訴處理、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等);工程管理(供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理;公共部位裝潢維修維護(hù)等);公共秩序管理(含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車(chē)場(chǎng)管理等);環(huán)境衛(wèi)生管理(含消殺3、綠化和團(tuán)膳)。基本機(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部。可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。3. 物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè)。二、二、 綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)工程部： 電梯維護(hù)工程師、 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、 空調(diào)工程師、 電器技工(負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等)。由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識(shí)共享和培訓(xùn)。為了管理商業(yè)設(shè)施的便利性， 一般購(gòu)物中心物業(yè)管理處由商業(yè)管理公司垂直管理。三、三、 綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開(kāi)盤(pán)區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題 的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工