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1、百百年年紅紅木木文文化化城城項項目目20162016 年度上半年營銷計劃建議方案年度上半年營銷計劃建議方案南寧市投資管理有限公司南寧市投資管理有限公司20162016 年年 3 3 月月 3 3 日日第一部分第一部分項目及市場分析項目及市場分析一、一、市場背景解讀市場背景解讀龍州的天地樓項目及商業(yè)項目市場局勢，可用中國古代戰(zhàn)國時期多國混戰(zhàn)形容。主要特點如下：1、推盤時間十分集中。僅 2015 年下半年的三個月內(nèi)，就有四個大型樓盤售中開盤：金桂農(nóng)貿(mào)市場、東盟文化汽車城、萬盛商業(yè)廣場、中華城。2、產(chǎn)品供應(yīng)量大，而且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。在售的幾大新推項目，天地樓三年內(nèi)的市場推售量將達到 2000 多棟，2、均以天地樓產(chǎn)品為主。3、產(chǎn)品基本全部主打投資型。投資產(chǎn)品屬于非剛性需求的二次購房消費。龍州房地產(chǎn)消費能力到底有多大？這對于僅有數(shù)萬人口的小縣城，是絕對的飽和，競爭程度不得想而知。要想在如此市場中取得突破性的勝利，產(chǎn)品定位，客戶定位以及營銷策略，將成為項目最后致勝的法寶！要想在如此市場中取得突破性的勝利，產(chǎn)品定位，客戶定位以及營銷策略，將成為項目最后致勝的法寶！二、在售主要競爭項目簡析二、在售主要競爭項目簡析金桂農(nóng)貿(mào)市場。金桂農(nóng)貿(mào)市場。一期占地 80 多畝，450 多棟天地樓近 10 萬平方米建筑體量全面開工，在龍州目前在售的天地樓項目，市場銷售一枝獨秀！盡占“位置、規(guī)模、形像”等的天時、地利、3、人和，以準(zhǔn)現(xiàn)房的形式銷售，整體項目即將全面封頂，開發(fā)商對項目的營銷投入非常舍得投入，從 2015 年 10 月份面市至今，短短 5 個月，綜合營銷推廣費用（含售樓部和樣板間）已接近 250 萬元人民幣。同時，也取得了近 1.8 億元人民幣的銷售收入。東盟文化汽車。東盟文化汽車。占地 450 多畝，近 1000 多棟天地樓的超大型項目，一期已大面積開工至封頂，其推廣工作早于 2014 年下半年已開始，預(yù)約工作更是于 2015 年初即開始，但真正的開盤時間卻定于 2015 年 12 月 20 日，據(jù)了解，開盤銷售情況十分不理，首推的 70 多棟天地樓銷售比例不及 70%，位置和定位都是制約項目營銷的絆腳石。但由于后期有大量的天地樓產(chǎn)品推向市場，2016 年勢必將加大項目的營銷力度，同時，估計會在價格上做文章，否則，難以去量。萬盛商業(yè)廣場。萬盛商業(yè)廣場。占地 60 多畝，緊臨龍州國際建材城，與金