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1、“加州陽光小區東組團加州陽光小區東組團”物業管理方案物業管理方案第一項第一項物業管理服務的整體策劃與構想物業管理服務的整體策劃與構想一、物業概況一、物業概況加州陽光小區位于麓谷新城中心位置，東鄰麓谷生態公園，南接麓谷中心小學，西連加州陽光小區西組團，北望麓谷坐標小區和高新技術開發區管委會。該項目物業系長沙萬豪盛房地產公司 2006 年開發的純電梯房高檔樓盤，分三期開發，一、二期系東組團于 2007 年 2 月交付使用，三期系西組團于 2009 年 4月交付使用。小區東組團項目共計 9.5 萬平方米，綠化面積約 0.37 萬平方，由11 層到 17 層不等的電梯房組成，其中 1、2、3 棟為 12、7 層各 4 個單元；4 號棟為原售樓部；5、6、7、8 為 13 層的電梯房共 8 個單元；9 棟為 11 層的電梯房共 4個單元；10、11、12 棟為 15 層的電梯房共 4 個單元。小區共有 780 戶，目前入住率 92%；區域門面 108 間，啟用率 96%以上；地下停車位 159 個，已出售 30個；電梯 30 臺。小區設有西門（正大門） 、北門（車庫入口） 、南門（側門）共三個出口，因 1 棟 2 棟獨立于小區外圍，在旗臺處加設移動崗亭。高低壓配電室、消防綜控室及與加壓水泵房等配套設施，公變用電，業主自行向供電局購電；水為物業公司代售，全部采用 IC 插卡式；小區未設垃圾站，垃圾3、需傾倒至西組團垃圾站；小區雖設有監控系統，但處于癱瘓狀態，需行修復，否則無法實現功能；各單元門禁系統部份已經老化或損壞，需進行修繕；門崗配有道閘系統，但地面未進行車位劃分，人車分流不盡如意，交通擁堵時有發生。小區（目前）相關收費標準：住宅物業服務費 1.0 元平方；水費為 2.35元噸。門面物業費 1.8 元平方，水費 2.8 元噸，電為 1.14 元度。考察小區存在的問題：考察小區存在的問題：1、由于前期物業交接明細未到位，竣工圖紙、相關說明書等相關圖紙資料不全；2、由于沒有及時對地下排水、排污管道進行清理，現部分污水井、管道嚴重堵塞；3、車輛停放管理無序，地下車庫未充分利用，地面車輛亂停亂放較為嚴重；4、小區內隨處可見白色垃圾，垃圾容器嚴重不夠，部分垃圾容器損壞未及時更換。5、647 平方米物業管理用房均被置換；6、部份房屋存在滲漏水質量問題嚴重，影響到物業服務費的收費率；7、電梯三方