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1、前言瀘州綠地商城位于瀘州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)“水井溝商圈” ，從產(chǎn)品本身所處地理位置來看，這個項目應該是受到投資者或經(jīng)營戶追捧的商業(yè)物業(yè)項目。但從項目開盤以來卻并未出現(xiàn)火暴的銷售場面，而本承諾客戶的 2002 年 6 月的開業(yè)時間也一拖再拖，在已購房客戶中造成了一定的負面影響。究其原因，有項目本身規(guī)劃設計的問題，也有不結合當?shù)亍敃r房地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)發(fā)展規(guī)律盲目立項的問題。要想從根本上解決項目當前的銷售困難，必須對整個瀘州市場的商業(yè)物業(yè)開發(fā)狀況；商業(yè)物業(yè)銷售模式；商圈構成；未來商業(yè)發(fā)展趨勢等多方面進行詳實而細致的研究以便能在銷售環(huán)節(jié)重新提出可操作的方案而引起市場目標客戶的關注。XX 物業(yè)顧問有限公司受邀2、成為綠地商城項目的銷售代理， 在開始正式銷售前，將從專業(yè)的角度對項目進行研究并得出一系列的解決方案，本報告就是基于這樣的前提而產(chǎn)生的。整個報告分四部分，從市場研究到商業(yè)定位及規(guī)劃、營銷及推廣思路最后到營銷推廣執(zhí)行細則，各章節(jié)雖各自獨立，但主題卻都緊緊圍繞綠地商城的銷售問題，力求得出最有效的方法幫助項目完成剩余面積的銷售。第一部分： 市場研究報告瀘瀘 州州 綠綠 地地 商商 城城策劃報告策劃報告第 一 部 分市市 場場 研研 究究 報報 告告第二部分：商業(yè)定位及規(guī)劃建議第三部分：營銷及推廣策略第四部分：營銷及推廣執(zhí)行細則前言隨著計劃經(jīng)濟的結束，市場經(jīng)濟的極大繁榮，市場研究已經(jīng)成為各行各業(yè)一種非常3、普遍的經(jīng)濟行為，但不同的行業(yè)在進行市場研究時所采用的方法和對象卻有著根本的區(qū)別。綠地商城是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，但由于其是純粹的商業(yè)物業(yè)，則調查對象不僅涵蓋了未來的目標客戶，同時消費行為的調查也是非常必要的。在此次市場研究過程中，為真實反映目標客戶的投資心態(tài)；幫助項目進行正確的商場定位，我們一共設計了三部分共 10 個主題的調查，分別是背景資料調查（幫助正確認識項目大環(huán)境） ；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢調查（幫助商場進行符合市場的規(guī)劃和定位） ；商業(yè)物業(yè)調查（正視市場競爭，打造差異化策略） 。在本次市場研究過程中，主要手段有：政府渠道（背景資料部分） ；走訪式；問卷式；資料查閱。而問卷調查主要采用入戶和攔截兩種方式。通過各種調查手段的結合，此次市場研究基本反映了瀘州市場真實的競爭和商業(yè)發(fā)展狀況，數(shù)據(jù)真實可靠。第一章：相關背景資料調查第一節(jié)：瀘州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境現(xiàn)狀調查一、一、瀘州市經(jīng)濟發(fā)展基本情況瀘州