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1、店面選址原則及實施手冊第一章 總則第一條 為了規范公司連鎖店面布控，有效評價店面開設步調及收入目標，制定本手冊。第二條 原則（一）投入產出最大化原則 ；（二）提升公司品牌原則；（三）有利于提高工作效率原則。第三條 本手冊適用于公司在目標城市的水果連鎖新店面開設。第二章 店面選擇與布控的基本要求第四條 當地市場情況 目標城市的人口總數、人口構成、人均工資、消費心理和消費習慣、競爭行業等情況進行市場調研；第五條 店鋪選址的最終目的在于滿足商圈范周內目標顧客需要的同時，還要為企業獲取利益。要達到這一目的，不僅要考慮店鋪的位置、場所，同時還必須考慮選址過程中的發展速度問題。發展速度即是選址決策中的水果2、店發展的快慢問題，也是一個模式問題：什么時候發展速度快一些，什么時候慢一些，都應符合事物發展的內在要求，而不能憑人的主觀判斷，想快就快，想慢就慢，否則會事與愿違，適得其反。第六條 在確定了選址的發展模式和可進入的城市和區域之后，仍然存在一個出店順序問題：因為分店畢竟要一家家地開，先開哪一家后開哪一家.仍需研究探討。有人認為大型城市市中心部由于位置不易尋找、網點價格高，應予回避，在其周邊發展較為有利。有人認為哪里地價便宜，就先發展哪里。兩種觀點雖說各有道理，具體情況要根據公司在當地的品牌影響力、公司定位、公司前期投入和市場發展戰略等情況來確定第七條 目標店面結構合理，原則上營業區面積要80-123、0平方米之間。離污染源10米之內不得開店，相鄰居民、企業或其他單位提出開店異議而無法排除，也會形成開店障礙。 第八條 目標店面的輻射半徑為1.0公里，店面選址在：市級、區級商業中心，主要人流集散地、居民新村商業街、公園、車站、碼頭、電影院、大型劇場附近、大型超市和大型百貨商場內。 第九條 目標店面應避免在交通要道，所在地必須交通便利，門外有停車場所。第十條 目標店面優先選擇位于街道下班時人流量明顯較多的一邊。第十一條 商鋪門前不能有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化，以及直對大門的電線立桿。第十二條 目標店面的標志（門頭、側燈箱）應明顯、醒目，不得被樹木等遮擋。第十三條 目標店面的產權應清晰，4、無糾紛，不得為臨時建筑，不得涉及拆遷及重建。第十四條 目標店面的租賃期限應大于5年。第十五條 目標店面為框架結構，層高不低于4.5米。配套設施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置。第十六條 應考慮目標店面的租賃費用是否符合市場規律，是否包含隱性成本（公共設施費、保險費、衛生費等）。第十七條 應考慮目標店面門前和周圍的照明、治安情況。第十八條 如目標店面周圍的待租店鋪較多，應調查原因，是否有不適宜開店的因素。第三章 商圈的劃定商圈的定義：商圈是以設定的商業建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。進行商圈分析的有以下三個目的： 明5、確經營范圍; 了解經營范圍內的人口分布狀況及消費習慣和消費結構 更準確的進行經濟效益預估商圈的構成及消費者占比一般情況下商圈由3部分組成：一級商圈（核心商圈）；二級商圈（次級商圈）；三級商圈（邊緣商圈）。一級商圈的范圍以1公里為半徑所劃出的范圍；二級商圈的范圍是以3公里為半徑所劃出的范圍；三級商圈是3公里以外的區域范圍。（根據便利店商圈劃分慣例，一級商圈以200米為半徑；二級商圈以400米為半徑；三級商圈可有可無）一級商圈的消費者數量應該占所有消費者數量的60%70%二級商圈的消費者數量應該占所有消費者數量的20%30%其余的消費者占比屬于三級商圈。消費者占比公式如下：消費者占比（滲透率） =6、 商圈內消費者數量 / 總居民的數量 * 100%商圈的劃定商圈的劃定是一個非常復雜的工作，在決定經營業態的基礎上，要分析商圈內的消費群的購買能力、生活狀況、年齡階層、消費傾向等因素。最重要的是要了解一級商圈內的家庭戶數，家庭戶數越多，購買頻次就越多。另外，周邊是否存在競爭對手，雙方的商圈是否重疊，也是很重要的因素。己方如何利用地理位置等因素吸引更多的消費者，是商圈選擇的重要環節。詳見附件新店選址工具表。由此可見，商圈的確立是至關重要的環節，水果超市的商圈選擇應該有以下結論：水果連鎖超市的商圈選擇（選址）原則在家庭戶數不少于2000戶的居民區附近選址開店在居民區的出入路口選址開店。第四章 店鋪7、選址選址要素：未來幾年的持續經營能力進出通暢的道路店鋪面積的合理確定詳解： 未來幾年的持續經營能力：是選擇店址的重要因素。選擇經營性的水果超市應該說是一項長遠的投資，應該抱著發展的眼光衡量一個店址。對周邊人口密度的市調及消費水平的市調后，再根據切實的地理位置、消費者出行習慣、道路特點、店鋪門口朝向等等諸多因素予以綜合考慮，并結合相關的市政規劃，來考慮是否可以作為最佳位置。 進出通通暢的道路：優良店址的另一個必備條件就是進出暢通的道路。道路的暢通不僅影響商品的安全性，而且影響商品的運達時間和運輸費用。一般來說，要求與店鋪有關的街道交通方便、道路寬闊、車輛進出自由，且店鋪附近最好有車站。因為網點設8、在幾個車站的交匯點附近，往往能吸引大量顧客前往進行購物。 店鋪面積的合理確定：店鋪面積的確定直接影響到店內最大客戶承載量，這直接關系著銷售額的多少。選擇店鋪時應更多的考慮實用面積和空間分割規劃，盡量做到消費者方便到達各個角落，并能夠作到按需分流。當然，出于成本的考慮，店鋪面積也不是越大越好。結論：水果連鎖超市選址原則要具有前瞻性的眼光衡量區域經營能力，并保證交通便利、店鋪面積實用率高等因素。第五章 店鋪的裝修與布置處于成本預算及市場定位的考慮，店鋪的裝修與布置花費不宜盲目過大，應找尋差異性方式進行店面美化。 色調：店內色調應該按照不同的區域的功能而實施不同的色調裝修，針對春、夏季的水果陳列區應9、當以冷色調的中性色為主，多采用粉藍色、亮綠色、淺紫色為主；而其他區域應該以暖色調為主。再配合水果本身不同的顏色對比，陳列出另人耳目一新的感覺。盡量將色差大的同類水果擺放在一起。 布置：利用藤蔓式、枝節式的裝飾植物進行閑置區的裝飾，避免給人感覺店內布局輕重不一、形式單一。 燈源：適當的利用燈源可以較好的體現水果質感，增強賣相。第六章 店鋪的硬件與人員配置硬件建議：電子噴霧器：利用電子噴霧器對某些高端、易氧化、易脫水的水果進行加濕，保持其新鮮程度，并增加店內視覺沖擊力，提高銷售額。地磅：用于大批量水果承重使用水果陳列排擋：針對不同的水果，進行不同的陳列方式，就需要不同的陳列排擋。一般果類水果以傾斜10、30度左右的排架陳列，而香蕉、芒果、瓜類以分層式的排擋陳列。冷藏陳列柜：冷藏陳列柜的溫度通常應控制在0-4攝氏度之間，用于不宜保存的，需二次包裝陳列或者避免損耗的水果陳列。 放心稱：店內除了銷售用稱，還要擺放1個放心稱，供大家使用。冷庫設備：開辟單獨一間作為冷庫使用，安置制冷設備嚴格控制溫度，用于貯藏水果，延長銷售期。承重區、收款臺：負責為消費者提供結帳服務。人員配置建議：一個200平方米左右的水果超市人員配比如下：收銀員2人，補貨員4人，店長1人，主管1人，維修1人（可兼職）制表人： 項目研究組日 期： 2011年6月22日店址所在商圈基本情況調查表日期：_商圈性質：商貿區 集中辦公區 住宅11、區 餐飲集中區 旅游景點區 其他車 流情 況時間段（輛/10分鐘）7-810-1111-1212-1317-1919-2021-2222-23出租車：私車：備注： 公交車：車站數終點站數末班車時刻備注方圓100米方圓300米其他交通工具：人流情況時間段（人數/10分鐘）7-810-1111-1212-1317-1919-2021-2222-23店門口： 店臨近主街： 步行人流特征行人購買水果喜好國產大眾水果其他國產水果進口水果為主禮盒禮品水果精品高檔水果低檔一般水果果汁果品飲料其他不考慮購物時段選擇 % % % % % % % %人均消費預算(元)10-1515-2020-2525-3030-12、3535-4545-5555上單次計算 % % % % % % % %人們到主街原因游玩/休閑/娛樂用餐購物過路周一到周五周末請簡要描述行人性別和年齡段的大致構成比例：周一到周五周末備注：請取樣500-1000人進行調查匯總。娛樂業范疇（400米范圍內）數目營業時間客流桑拿KTV/夜總會DISCO影劇院寫字樓/賓館范疇（500米范圍內）數目房間數備注寫字樓賓館大型企事業名稱（2公里內）所屬行業職工數經營近況備注大型商場數目（400米范圍內）規模備注學校500米范圍內類別距離人數備注大學中學小學社區常住人口外來人口新/老社區家庭收入備注距離地點距離備注火車站機場碼頭大型體育場館旅游景點會展中心大13、型商場 店址店面情況參數表日期：_房屋概況房屋使用形式：租賃 自有 契約手續： 全 否 營業所需條件：消防許可 衛生許可 環保許可是否新店： 是 否房屋規模樓層面積舉架高度備注總面積：外圍狀況街段位置：頭 中 尾朝向：（ ）方位 停車位：（ ）位 是否主街店面：是 否 當街店面寬度（ ）米是否獨立建筑：是 否店門口是否有足夠開業慶典使用的場地：有 無 面積 內部狀況房屋結構：框架 磚混 是否有地下室：是 否層高：底層高（ ） 其他樓層高（ ） 層數：（ ）層停車位狀況（可不考慮）店面停車位： 個停車場車位： 個。停車場情況：總容納車位 個；離店面的距離： 米；停車費用： 元/小時車位占用率：工14、作日 %。中午 %；夜間 %；周末 %。中午 %；夜間 %；請附照片：1、門頭照片2、樓層內部照片3、門前場景照片本地區域行業狀況調查表日期：_當地水果 品牌開設加盟店有 無 加盟店數目 位置 人均消費 口味 特色 經營現狀 促銷手法 主要產品 主要產品價格 開設加盟店有 無 加盟店數目 位置 人均消費 口味 特色 經營現狀 促銷手法 主要產品 主要產品價格 開設加盟店有 無 加盟店數目 位置 人均消費 口味 特色 經營現狀 促銷手法 主要產品 主要產品價格 開設加盟店有 無 加盟店數目 位置 人均消費 口味 特色 經營現狀 促銷手法 主要產品 主要產品價格 開設加盟店有 無 加盟店數目 位置15、 人均消費 口味 特色 經營現狀 促銷手法 主要產品 主要產品價格 外來品牌經營方向 開設加盟店有 無 加盟店數目 位置 做過廣告有 無 賣點 人均消費 喜好 特色 經營現狀 廣告發布媒體 促銷手段 主要產品 主要產品價格 經營方向 開設加盟店有 無 加盟店數目 位置 做過廣告有 無 賣點 人均消費 喜好 特色 經營現狀 廣告發布媒體 促銷手段 主要產品 主要產品價格 經營方向 開設加盟店有 無 加盟店數目 位置 做過廣告有 無 賣點 人均消費 喜好 特色 經營現狀 廣告發布媒體 促銷手段 主要產品 主要產品價格 經營方向 開設加盟店有 無 加盟店數目 位置 做過廣告有 無 賣點 人均消費 喜16、好 特色 經營現狀 廣告發布媒體 促銷手段 主要產品 主要產品價格 特色水果店和傳統水果店攤的比例為：直接競爭對手調查日期：_名稱經營性質位 置具 體 情 況備注距離本店的步行時間 人流量 停車場面積 容量 促銷手段 檔次 規模 人均消費 裝修風格 產品定位及風格 客戶屬性：家庭 %，商務散客 %，單位團購 %交通工具：自駕車 %，打的 %，公交車 %，步行 %距離本店的步行時間 人流量 停車場面積 容量 促銷手段 檔次 規模 人均消費 裝修風格 產品定位及風格 客戶屬性：家庭 %，商務散客 %，單位團購 %交通工具：自駕車 %，打的 %，公交車 %，步行 %距離本店的步行時間 人流量 停車場17、面積 容量 促銷手段 檔次 規模 人均消費 裝修風格 產品定位及風格 客戶屬性：家庭 %，商務散客 %，單位團購 %交通工具：自駕車 %，打的 %，公交車 %，步行 %注：直接競爭對手可在方圓1000米范圍內的同檔次水果店中尋找。周邊社區樓盤物管公司匯總表區域：半徑 米以內 調查人：樓盤名稱物管公司負責人電話地址入住率/房價商圈內寫字樓/機關/廠部匯總表區域：半徑 米以內樓盤： 物管公司：物管電話： 地址：郵編：公 司 名 稱行 業主 產 品電 話傳 真備 注當地媒體調查表調查時間: 調查人: 媒體名 稱狀 況價 格（明細價格及可變性）聯系人及方式報紙/雜志發行量 覆蓋區域 相關版面記者親合度18、熟悉 可通過某種方式進行溝通 完全沒有辦法受眾構成中目標消費者的比重 果品廣告效果 好 一般 不好發行量 覆蓋區域 相關版面記者親合度熟悉 可通過某種方式進行溝通 完全沒有辦法受眾構成中目標消費者的比重 果品廣告效果 好 一般 不好發行量 覆蓋區域 相關版面記者親合度熟悉 可通過某種方式進行溝通 完全沒有辦法受眾構成中目標消費者的比重 果品廣告效果 好 一般 不好發行量 覆蓋區域 相關版面記者親合度熟悉 可通過某種方式進行溝通 完全沒有辦法受眾構成中目標消費者的比重 果品廣告效果 好 一般 不好電臺招牌欄目 播出時段 覆蓋區域 收聽率 該欄目的受眾分析 招牌欄目 播出時段 覆蓋區域 收聽率 該19、欄目的受眾分析 媒體名 稱狀 況價 格聯系人/聯系方式電視臺覆蓋面_ 節目特色 招牌欄目1：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 招牌欄目2：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 招牌欄目3：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 覆蓋面_ 節目特色 招牌欄目1：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 招牌欄目2：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 招牌欄目3：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 覆蓋面_ 節目特色 招牌欄目1：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 招牌欄目2：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 招牌欄目3：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 覆蓋面_ 節目特色 招牌欄目1：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 招牌欄目2：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 招牌欄目3：名稱 播出時段 收視率 受眾主要構成 其他：雙向合作機構匯總表 區域： 米以內調查人： 行業/營業范圍公司名稱負責人電話地址備注包含大型賣場、超市、茶樓、桑拿、KTV、停車場等場所。