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1、關于商業地產經營管理的探討 Part.1 公司商業地產整體概況1、公司商業地產的業態分布 公司各種商業預計總建筑面積將達到216萬平方米，預計總投資額將達到185億元（未含高爾夫球場），公司商業地產已逐步形成了較大的規模。 從建筑面積來看，購物中心、酒店、寫字樓分別占商業總建筑面積的28%、23%、31% 從投資金額來看，寫字樓投資逾70億，占總投資金額的40%，而購物中心與酒店的投資均逾35億。1、公司商業地產的業態分布 目前已有重慶、包頭、南昌和成都四個地區設有高爾夫球場，球場占地面積超過5000畝，總投資將逾4.5億元；其中重慶、南昌高爾夫球場已全部投入使用。2、公司商業地產的區域分布 2、公司目前在12座城市涉足商業地產運營。但除保利國際廣場、保利中心、南 海水城及酒店已具備經營條件外，大部分商業物業要到明年，甚至后年才能進入經營階段，到進入穩定經營期估計還需要更長時間。 廣佛區域為公司發展商業地產的核心區域，預計總建筑面積達121萬平方米， 占公司商 業總建筑面積的56%。圖：公司商業地產區域分布情況單位：萬平方米 Part.2 商業地產經營模式的探討1、“產權持有”經營模式 “產權持有”的經營模式有以下幾個特征：（1）對開發商的資金實力要求較高。由于商業地產的招商、運營到繁榮，乃至帶來持續良好的經營收益，需要一個較為漫長的培育過程，投資回收周期較長，開發商需要有足夠的資金實3、力。（2）對開發商的專業團隊要求高。商業地產涉及的招商管理、運營管理、收益管理等均需要開發商有一支專業化程度較高的隊伍進行運營管理。（3）該模式按照合作參與者的不同可分為兩元和三元兩種格局。產權持有的二元格局是指以開發商為“產權人+出租人+管理者”，經營者為“承租人”形成；產權持有的三元格局是指以開發商為“產權人+出租人”，專業商業運營公司為“管理者”，經營者為“承租人”形成。由于商業運營往往不是開發商的強項所在，因此采用三元格局的居多。1、“產權持有”經營模式 這種模式最為典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由開發商建設，建成后將商業出租，并進行統一管理。這使得所有的商業能以一個統一的社會形象面對消費者，同時商家分別經營各自的產品，充分展示獨特的品牌形象和經營風格。 但是，很多著名品牌都要求較低的租金。應當看到，開發商的商業經營回報有所下降，但在與商業相配套的住宅房地產的開發銷售方面