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土增稅測算中的成本分攤思路方法（5頁）.pdf

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上傳人：故事編號：270730 2022-01-28 5頁 381.19KB

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1、土增稅土增稅測算中的成本分攤測算中的成本分攤思路思路投資人員在進行土增稅計算過程中，經常會和下面案例中的小 A 一樣，有三大困惑！背景案例：某項目位于 W 市，項目具體指標如下表所示，投資人員小 A 在匯總項目各部門可研數據分析后，開始對項目的土地增值稅的模擬測算時，提出了以下困惑點：困惑 1：項目體量較大，對于土增稅的計算是 160 畝一起核算，還是需要按照某項規則分地塊/分批次計算？困惑 2：假設確定項目分兩次計算土增稅，在每次計算過程中，項目可售物業的產品形態不同，地下業態中也存在可售產品（產權車庫），是放在一起合并收入合并成本，還是根據一定的規則分為幾類計算？困惑 3：在確定法定允2、許扣除的成本項時，每種產品業態各項成本采取的分攤方式是按照建筑面積分攤還是按照其他方式分攤？大家都知道，土增稅計算過程，可以分解為“分”和“算”兩個步驟，即：分單元、分業態、分攤成本。然后再對應計算收入、成本、增值率如下圖示：可以說，土增稅計算的難點在“分”而不在“算”。而“分”中最難的就是困惑確定成本的分攤方式。假設清算單元與業態劃分已經確定，在“分”階段的最后一步：如何計算各個業態自身分攤的收入與成本，繼而計算出每個業態的增值額、增值率從而計算每類的土增稅金額。銷售收入的分攤：銷售收入的分攤方式通常沒有什么歧義，按照各業態銷售實際發生為準即可，但需注意的是如果涉及回遷住房，需考慮回遷物業視3、同銷售收入。抵扣項目金額的分攤：主要是土地成本、工程成本的分攤方式，其他各項根據實際發生或前兩項科目數值計算即可。關于土地成本及工程成本常見的分攤方式有以下幾種：分攤方式 1：占地面積分攤即轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例進行分攤；對于分期開發的項目，通常按照占地面積進行分攤，也就是用占地面積法來分攤每一個清算單元下的土地成本和工程成本。如下圖示意：S 為項目總占地面積，分兩期開發 S1 和 S2。分攤方式 2：建筑面積分攤即轉讓的建筑面積占可轉讓總建筑面積的比例進行分攤。這里的建筑面積實際上指的是可售建面，一般只指的是地上可售建面，不包含地下車庫。通常對于工程成本采用的分攤方式為建筑面積分攤。如下圖示意：V 為項目地上總可售建面，高層及商業建面分別為 V1 和 V2。分攤方式 3：基底面積分攤與占地面積、建筑面積分攤邏輯相似，即按照轉讓部分的對應的投影基底面積占可轉

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