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1、 1 土地獲取基本方式土地獲取基本方式分為一手土地獲取和二手土地獲取， 一手土地獲取簡(jiǎn)單可理解為對(duì)公渠道獲取土地， 二手土地獲取則為向已經(jīng)取得土地使用權(quán)的公司或個(gè)人尋求合作開(kāi)發(fā)從而間接獲取土地使用權(quán)的方式。 一手土地獲取模式 在一手土地獲取模式上，本書著重講招拍掛、勾地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及三舊改造四種模式。 1. 招拍掛招拍掛是指通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓土地的方式，是企業(yè)前期未就項(xiàng)目地塊與政府進(jìn)行接觸， 在政府公示后才獲取地塊信息， 直接通過(guò)公開(kāi)途徑獲取土地。 土地法及國(guó)土資源部相關(guān)部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。也稱為招拍掛制度。 2 以上三種方式2、中以拍賣最為常見(jiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地拍賣基本流程為：當(dāng)?shù)毓操Y源交易網(wǎng)查詢最新土地出讓信息，下載規(guī)劃條件函，前往公共資源交易中心獲取競(jìng)買須知， 土地踏勘， 市場(chǎng)調(diào)研， 經(jīng)濟(jì)測(cè)算， 確定報(bào)名， 準(zhǔn)備競(jìng)買資料， 報(bào)名，參與拍賣。 招拍掛目前為國(guó)內(nèi)諸多城市土地出讓的主流形式， 該方式的優(yōu)點(diǎn)是一定程度終結(jié)靠關(guān)系、 暗箱操作 的協(xié)議供地方式， 進(jìn)入了一個(gè)土地供應(yīng)公開(kāi)交易的新時(shí)代，極大地降低了土地出讓過(guò)程中腐敗行為的發(fā)生。 2. 勾地勾地是指土地在正式掛牌出讓前， 由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明購(gòu)買意向，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，勾地可以初步鎖定地塊、確定地塊范圍、某些情況下甚至可以鎖定3、較低地價(jià)和設(shè)置公共出讓條件，同時(shí)可以前期介入，較其它競(jìng)爭(zhēng)房企具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)；對(duì)于政府來(lái)講，勾地可以保障起 3 碼有一家企業(yè)進(jìn)行土地兜底，確保公開(kāi)出讓不流拍，同時(shí)可以提前挑選出符合政府預(yù)期的規(guī)劃方案，彌補(bǔ)公開(kāi)出讓無(wú)法確定理想中標(biāo)房企的不足。從各方面經(jīng)驗(yàn)來(lái)看， 房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不好的年份或地區(qū)下， 地方政府較為喜歡勾地， 比如 2015 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情惡劣，連很多重點(diǎn)省會(huì)城市均存在勾地機(jī)會(huì)！再比如很多三四線城市， 政府向來(lái)是比較歡迎你去找他勾地的。 但是一來(lái)到 2016 年， 市場(chǎng)回暖，你再去找政府談勾地基本都會(huì)吃閉門羹。 勾地是一項(xiàng)艱巨而持久的戰(zhàn)役，實(shí)際工作中需要注意兩個(gè)方面： （1）商務(wù)條件談判：前期與政府談判時(shí)力爭(zhēng)多爭(zhēng)取有利政策，盡可能明確土地基本指標(biāo)、土地價(jià)格、供地計(jì)劃，竭力爭(zhēng)取土地款分期支付、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套、提前預(yù)售、符合開(kāi)工要求的交地條件；談判達(dá)成的條件均應(yīng)嚴(yán)格寫入勾地協(xié)議或投資協(xié)