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1、P1房地產(chǎn)經(jīng)濟測算2014.08P2課程開發(fā)目標Objective 課程目標1、培訓對象：策劃經(jīng)理、策劃師、策劃主管2、課程目標：理解思路，認識工具。初學者：通過練習初步掌握經(jīng)濟測算原理。熟識者：探討操作思路。為什么要做經(jīng)濟測算？P4經(jīng)濟測算思路驗證方案的財務可行性讓我們的報告更有說服力三個可行性市場可行操作可行財務可行P5經(jīng)濟測算思路資金平衡利潤預期動態(tài)測算靜態(tài)測算開發(fā)商最關心的是什么？如何評判是否可行？P6經(jīng)濟測算思路收益成本稅費利潤經(jīng)濟測算的三個基本項目反推取地價格：反向測算，多少錢拿地能夠賺到開發(fā)商想要的錢？收益其他成本土地成本預期利潤稅費P7經(jīng)濟測算的步驟指標整理地塊指標規(guī)劃設計建設2、標準開發(fā)銷售進度靜態(tài)估算投資估算動態(tài)估算投資估算動態(tài)現(xiàn)金流量資金平衡敏感性分析敏感點一敏感點二4個步驟，10張表經(jīng)濟測算我們從何下手？P9指標收集項目經(jīng)濟技術指標所需指標工程成本指標經(jīng)濟參數(shù)指標P10項目經(jīng)濟技術指標各地塊用地規(guī)劃要求地塊編號用地性質用地面積（平方米）容積率建筑密度建筑高度（米）建筑規(guī)模（平方米）綠地率A1-2居住A1-1-c商業(yè)服務A1-1-d加油站A1-1-e垃圾樓A1-1-f市政基礎設施A1-6綠化用地（地區(qū)公園）A1-7綠化用地A1-10居住配套的九年一貫制學校A1-11幼托合計第一步：整理用地指標將能夠收集到的項目經(jīng)濟技術指標進行整理，首先按照地塊進行分類。P11項目3、經(jīng)濟技術指標第一步：整理用地指標按照是否能夠出讓進行分類。用地性質用地面積建筑規(guī)模可出讓合計居住公建（商業(yè)、寫字樓）不可出讓合計加油站垃圾樓市政基礎設施綠化用地（公園）居住配套的九年一貫制學校幼托總計P12項目經(jīng)濟技術指標第二步：根據(jù)規(guī)劃設計方案整理按照規(guī)劃設計方案，分產(chǎn)品類型梳理項目指標。地塊一項目設計規(guī)模表2.2編號用地性質建筑面積（平方米）1總建筑面積2地上可出讓建筑面積2.1商業(yè)建筑面積2.2住宅建筑面積3地下建筑面積3.1可售地下車位面積3.2地下人防面積4車位（個）4.1地上車位4.2可售地下車位4.3人防車位5公共配套設施在這里將車位情況梳理好，方便后期計算。P13項目經(jīng)濟技術指標第二步：根據(jù)規(guī)劃設計方案整理住宅車位數(shù)量和面積的確定確定住宅總建筑面積確定戶均面積確定車位配比確定車位數(shù)量確定車位建筑面積確定人防面積確定總戶數(shù)確定人防車位個數(shù)確定可售車位個數(shù)確定地下建筑面積P14