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房地產投資估價方法培訓課件（39頁）.pptx

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培訓課件

上傳人：偷**** 編號：270903 2022-01-28 39頁 470.93KB

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1、估價方法房地產房地產投資投資房地產估價方法比較法1收益法2成本法3比較法1一、比較法概述理論依據是替代原理，即房地產價格的形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產估價時，估價對象的未知價格可以通過類似房地產的已知成交價格來求取。實際上就是從影響房地產價格的因素入手，分析比較評估對象和交易案例的有關影響因素的相同性和差異性，對交易案例的價格作相應的增減修正，從而得出待估房地產的價格。比較前提前提是具有價格一致性，此外還要有差異，差異又是由于影響價格的諸因素有所差異引起的。如：交易情況、交易時間（日期）、區域因素、個別因素等。核心目標找出影響價格的因素如何將待估房地產與比較房地產之間的價格差異2、定量化，并對比較房地產價格進行修正得到待估房地產客觀合理價格。五、估價方法收集交易實例收集交易實例選取可比實例選取可比實例可比實例可比實例A建立價格可比基礎建立價格可比基礎可比實例可比實例B建立價格可比基礎建立價格可比基礎可比實例可比實例C建立價格可比基礎建立價格可比基礎市場狀況調整市場狀況調整房地產狀況修正房地產狀況修正比準價格比準價格A求取比準價格求取比準價格交易情況修正交易情況修正市場狀況調整市場狀況調整房地產狀況修正房地產狀況修正比準價格比準價格B交易情況修正交易情況修正市場狀況調整市場狀況調整房地產狀況修正房地產狀況修正比準價格比準價格C交易情況修正交易情況修正比較法1五、估價方法比3、較法1二、比較法適用的估價對象同種類型的數量較多且經常發生交易的房地產：住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅。寫字樓商鋪標準廠房房地產開發用地而對于很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以用比較法進行估價。五、估價方法比較法1三、比較法估價需要具備的條件要有與待估房地產具有相關性和替代性的、足夠數量的比較案例在同一供應圈內存在著較多的類似房地產的交易。如在一些房地產市場尚發育不夠的地區，就很難采用。比較法估價中需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況（包括區位狀況、權益狀況、實物狀況等）的修正，這些修正有的很難采用量化的計算公式，需要估價人員依靠其廣博的知識和豐富的經驗才能作出。比較法的原理和技術，也可以用于其他估價方法中的有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、資本化率、開發經營期。五、估價方法收集交易實例收集交易

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