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1、估價方法房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資投資房地產(chǎn)估價方法比較法1收益法2成本法3比較法1一、比較法概述理論依據(jù)是替代原理，即房地產(chǎn)價格的形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產(chǎn)估價時，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。實際上就是從影響房地產(chǎn)價格的因素入手，分析比較評估對象和交易案例的有關(guān)影響因素的相同性和差異性，對交易案例的價格作相應(yīng)的增減修正，從而得出待估房地產(chǎn)的價格。 比較前提前提是具有價格一致性，此外還要有差異，差異又是由于影響價格的諸因素有所差異引起的。如：交易情況、交易時間（日期）、區(qū)域因素、個別因素等。 核心目標找出影響價格的因素如何將待估房地產(chǎn)與比較房地產(chǎn)之間的價格差異2、定量化，并對比較房地產(chǎn)價格進行修正得到待估房地產(chǎn)客觀合理價格。五、估價方法收集交易實例收集交易實例選取可比實例選取可比實例可比實例可比實例A建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)可比實例可比實例B建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)可比實例可比實例C建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正比準價格比準價格A求取比準價格求取比準價格交易情況修正交易情況修正市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正比準價格比準價格B交易情況修正交易情況修正市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正比準價格比準價格C交易情況修正交易情況修正比較法1五、估價方法比3、較法1二、比較法適用的估價對象 同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)：住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅。寫字樓商鋪標準廠房房地產(chǎn)開發(fā)用地 而對于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以用比較法進行估價。五、估價方法比較法1三、比較法估價需要具備的條件 要有與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性的、足夠數(shù)量的比較案例在同一供應(yīng)圈內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如在一些房地產(chǎn)市場尚發(fā)育不夠的地區(qū)，就很難采用。 比較法估價中需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實物狀況等）的修正，這些修正有的很難采用量化的計算公式，需要估價人員依靠其廣博的知識和豐富的經(jīng)驗才能作出。 比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價方法中的有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期。五、估價方法收集交易實例收集交易