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1、主要內(nèi)容主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析2房地產(chǎn)整體市場分析房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析房地產(chǎn)項目市場分析6一、房地產(chǎn)市場研究基本思路n 市場是一個多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點構(gòu)成，每一個點可以理解成為一個交易行為，在房地產(chǎn)市場可以理解為一個項目的開發(fā)和銷售。n 按照這種設(shè)想，宏觀環(huán)境是“體體”，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟宏觀環(huán)境的“面面”；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線線”構(gòu)成，各類型物2、業(yè)市場這條線是由一個個項目開發(fā)的“點點”構(gòu)成的。n 房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層深入，直到認(rèn)清項目市場的方方面面。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題對未來市場預(yù)測不足定量分析方法運用不當(dāng)分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進(jìn)行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調(diào)查一、房地產(chǎn)市場研究基本思路u 比較法模式比較法模式 運用估價方法，與可比案例進(jìn)行比較、修正u 假設(shè)條件法模式假設(shè)條件法模式 假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進(jìn)行預(yù)估3、未來價格等u 現(xiàn)狀類推法模式現(xiàn)狀類推法模式 通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等， 然后假設(shè)項目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進(jìn)行分析 方法：方法：一、房地產(chǎn)市場研究基本思路u 三個層次三個層次 地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場u 兩個方面兩個方面 供給、需求u 三個時段三個時段 過去、現(xiàn)在、未來u 五個影響因素五個影響因素 經(jīng)濟方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點的經(jīng)濟地理方 面、人文心理方面u 五個項目分析指標(biāo)五個項目分析指標(biāo) 區(qū)域、價格、體量、客戶、產(chǎn)品 思路：思路： 3 2 3 5 5 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路u 估價u 成本效益分析u 可行性研究u 營銷分析u 專業(yè)市場供求分析u 土地最佳用途和最佳利用分析u 地區(qū)經(jīng)濟分析及預(yù)測一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 不同委托人的不同要求，可選的市