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1、金地集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位第一部分報(bào)告摘要第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的盈利本質(zhì)第三部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)第四部分 金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容概要商業(yè)房地產(chǎn)IRR的內(nèi)在含義 商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是追求較高、穩(wěn)定的凈營(yíng)運(yùn)收益，這是其價(jià)值的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目獲得較高IRR的基礎(chǔ)；選擇在不同時(shí)點(diǎn)出售商業(yè)房地產(chǎn)，對(duì)項(xiàng)目IRR的影響不一樣；2. 集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 集團(tuán)整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動(dòng)發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模，追求資金的高效運(yùn)用，因此重點(diǎn)考察資金的投資收益率（IRR）；長(zhǎng)期持有穩(wěn)定性收益不是現(xiàn)在的戰(zhàn)略定位； 金地的商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位為：適當(dāng)開(kāi)發(fā)+中短期銷售。3. 集團(tuán)新投資項(xiàng)目策略 純商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅后IRR大2、于等于15%； 在2006年6月份之前一律不考慮該類項(xiàng)目投資； 住宅項(xiàng)目的配套商業(yè)，應(yīng)保證住宅+商業(yè)的整體稅后IRR大于15%，同時(shí)對(duì)商業(yè)部分現(xiàn)金流單獨(dú)測(cè)算，其稅后IRR要求大于10%。4. 集團(tuán)已有商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)調(diào)度要求 已有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否銷售由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度，在住宅利潤(rùn)滿足集團(tuán)年度利潤(rùn)要求時(shí)，不銷售；否則，集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度商業(yè)房地產(chǎn)的銷售。在商鋪沒(méi)有銷售之前，子公司應(yīng)抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈營(yíng)運(yùn)收益水平。集團(tuán)每年對(duì)各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進(jìn)行評(píng)估，如達(dá)不到投資收益要求，集團(tuán)將視作不良資產(chǎn)進(jìn)行銷售處理。 第一部分 商業(yè)房地產(chǎn)的盈利本質(zhì)（一）主要結(jié)論：項(xiàng)目?jī)魻I(yíng)運(yùn)收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)3、房地產(chǎn)的價(jià)值；對(duì)于進(jìn)入成熟穩(wěn)定期的物業(yè)來(lái)說(shuō)，只要轉(zhuǎn)售時(shí)的資本化率低于投資第一年的凈租金收益率，就能實(shí)現(xiàn)比長(zhǎng)期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。在商業(yè)還沒(méi)有成熟時(shí)進(jìn)行銷售，所實(shí)現(xiàn)的IRR較低；一般是在將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)到具有較高的穩(wěn)定的租金凈現(xiàn)流的情況下，才會(huì)有投資者購(gòu)買，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目IRR的最大化。作為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的公司，應(yīng)該選擇一個(gè)較好的下家（戰(zhàn)略合作伙伴），來(lái)以較低的資本化率收購(gòu)該物業(yè)，實(shí)現(xiàn)上家以較高的IRR收益率退出。（1、1）凈營(yíng)運(yùn)收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)物業(yè)價(jià)值其本質(zhì)是由商業(yè)房地產(chǎn)估值方法決定的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.1.5規(guī)定：收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益資本化法作為其中的一種估價(jià)方法。收益資本化法（incomecapitalizationapproach）預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈營(yíng)運(yùn)收益，選用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方