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1、前前 期期 策策 劃劃 的的 意意 義義 項目研展報告的要點及方法項目研展報告的要點及方法1. 1. 易居中國項目前期研展的三個階段易居中國項目前期研展的三個階段第一階段第一階段可行性研究可行性研究第二階段第二階段市場研究市場研究第三階段第三階段項目定位項目定位第四階段第四階段市場推廣市場推廣可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的過程。其作用在于： 通過市場分析確定項目的可行性 通過財務(wù)評價確定項目的可行性 1.1 1.1 可行性研究階段可行性研究階段市場分析市場預(yù)測收入、成本、費用計算財務(wù)評估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險評估宏觀市場、區(qū)域市場供給預(yù)測、需求預(yù)2、測、價格預(yù)測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn)確的判斷1.2 1.2 市場研究階段市場研究階段只有真正懂策劃的人，才能“決策問題”轉(zhuǎn)化為“研究問題”只有真正懂策劃的人，才能合理地根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性及市場特性制定相應(yīng)的研究執(zhí)行方案只有真正懂策劃3、的人，才能站在項目全程的高度，設(shè)計出結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴(yán)密、針對性強的研究方案只有真正懂策劃的人，才能在實際研究的調(diào)查中更有效地進(jìn)行數(shù)據(jù)方面的調(diào)查、整理及分析用策劃的用策劃的頭腦思考頭腦思考市場研究市場研究以地塊為核心出發(fā)點，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過系統(tǒng)的研究市場的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項目定位提供市場依據(jù)。宏觀市場環(huán)境競爭項目分析區(qū)域市場分析客戶調(diào)研結(jié)論：市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品宏觀市場區(qū)域市場競爭對手客戶因此，我們應(yīng)該認(rèn)識到此階段的市場研究因此，我們應(yīng)該認(rèn)識到此階段的市場研究工作的目的：工作的目的：市場研究市場研究定位定位確定細(xì)分市場確定細(xì)分市場產(chǎn)品定位、客戶定位產(chǎn)品定位、客戶定位市場選擇市場選擇T T市場細(xì)分市場細(xì)分S S市場調(diào)研市場調(diào)研定位定位P P1.3 1.3 項目定位階段項目定位階段房地產(chǎn)定位的目的：尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客戶投資