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1、一、項目租金體系定位一、項目租金體系定位1-1、租金與售價的關系在設計的年限內要超出預計的投資回報率，以支撐銷售價格。前期若形成租金與售價的非正比關系，則要利用持續經營中的租金漲幅百分比來支撐售價。月租金的設計要滿足商業按揭月供的需求，上下浮動不可超過 5%。每年之間的租金關系要體現出增長，按揭還款后的剩余應越來越大，滿足投資價值。1-2、租金與經營商利潤的關系經營商在進場經營初期的投入費用較大，涉及到裝修以及對經營預期的準備金投入，前期的租金以適當補貼的形式為主，使經營商有利可圖。對于難以承受較高租金的低利潤業態，在招商前期盡量不予考慮。1-3、影響租金水平的價值權重表序號評判因素權重分值A2、 A周邊環境(小計)3030A-1商業位置5A-2交通便利度5A-3周邊房屋素質5A-4周邊居民質素5A-5人流5A-6車流5B B規劃及建筑(小計)2020B-1整體規劃4B-2外觀建筑風格4B-3建筑空間規劃3B-4停車位、便利、大小3B-5主題廣場3B-6動線組織3C C配套設施(小計)2020C-1公共配套設計4C-2無障礙設計4C-3導購設施3C-4安全設施3C-5燈光設計3C-6其它設施3D D營銷管理（小計）3030D-1主題形象3D-2營銷策略3D-3主力店4D-4業態布局4D-5人流設計（商場內）2D-6經營管理模式3D-7商業管理公司2D-8促銷活動2D-9經營管理3D-13、0品牌控制2D-11物業服務2合計100價值實現度100%說明： 在租金定價策略上，按照樓層取可比實例的層平均租金水準進行綜合系數打分并與項目在附近區域內的綜合分值進行比較，在權重分配后，計算出層租金的理論值， 根據市場綜合情況進行校準。 并按層租金均價來按照商場內位置系數、便利系數、交通系數確定每間商鋪的租金水平。1-4、可比實例定價法價值實現表價值實現表序號評判因素權重分值價值實現度名望大廈華聯中興大廈染坊街本案A周邊環境3030B規劃及建筑2020C配套設施2020D營銷管理3030租金統計及分析租金統計及分析租金統計表（元租金統計表（元/ /月）月）業態染坊街最高租金880最低租金400平均租金640分析：分析：列表所反映的租金數據來自于前期市調資料。列表所反映的租金水平為染坊街臨街獨立商鋪的租金水平，只可作為項目一層的參照數據，并在臨街與臨廊性上做權重分配。上述價值表中的價值權重