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1、浙商工業(yè)園一期商鋪定價(jià)方案浙商工業(yè)園一期商鋪定價(jià)方案一、一、 定價(jià)房源范圍定價(jià)房源范圍107 國道沿街門面1#樓：建筑面積：約 3305.14 ，共計(jì)門面 10 間，四層，標(biāo)準(zhǔn)間 9 間；2#樓：建筑面積：約 4059.58 ，共計(jì)門面 26 間，三層，標(biāo)準(zhǔn)間 26 間；3#樓：建筑面積：約 3748.45 ，共計(jì)門面 24 間，三層，標(biāo)準(zhǔn)間 24 間；4#樓：建筑面積：約 940.82 ，共計(jì)門面 6 間，三層，標(biāo)準(zhǔn)間 6 間；總建筑面積：約 12053.98 ；標(biāo)準(zhǔn)間 65 間；二、二、 定價(jià)策略建議定價(jià)策略建議價(jià)格制定建議價(jià)格制定建議建議采用： “成本導(dǎo)向定價(jià)法” 與 “競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法”2、互相結(jié)合。建議采用建議采用“低開高走低開高走”策略策略原因： （1）.項(xiàng)目總體素質(zhì)一般，無特別突出賣點(diǎn)； （2）.樓盤位置處于郊區(qū)，而且后期規(guī)模較大，所以首次開盤需要一個(gè)良好的銷售情況。銷售率高則容易在消費(fèi)者心中形成概念，塑造項(xiàng)目形象，從而促進(jìn)后期銷售。 （3）.目前市場(chǎng)情況嚴(yán)峻，鄭州等一線城市房?jī)r(jià)普遍下降，客戶心理觀望者居多，甚至某些地市級(jí)項(xiàng)目都出現(xiàn)了降價(jià)的情況?！暗烷_高走”的好處有： （1）.價(jià)廉物美是每一個(gè)購房者的愿望，一旦價(jià)格比消費(fèi)者的心理價(jià)格低，給消費(fèi)者以實(shí)惠感，就容易聚集人氣，提高銷售率。 （2）消費(fèi)者知道了發(fā)展商“先低后高”的戰(zhàn)略后，陰氣重包含著升值空間，也就容易成交。而開盤不久3、的迅速成交，又能促進(jìn)士氣，提高銷售人員乃至客戶自身的信心，以更好的開展后期銷售工作。 （3）.低價(jià)開盤，價(jià)格的主動(dòng)權(quán)在開發(fā)商手里，何時(shí)調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)靈活操控。 （4）.資金回籠迅速，有利于其他營銷措施的執(zhí)行。 （5）先低后高實(shí)現(xiàn)的前期夠摟著的升值承諾，發(fā)展商也容易形成口碑。三、三、 價(jià)格制定明細(xì)價(jià)格制定明細(xì)1、市場(chǎng)導(dǎo)向市場(chǎng)導(dǎo)向目前西平縣市場(chǎng)仍以解放路步行街護(hù)城河路等老城區(qū)為繁華熱鬧區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于本地最高價(jià)位區(qū)域，整個(gè)縣城目前是“西擴(kuò)北移”的發(fā)展方針，所以對(duì)于交與本項(xiàng)目的位置而言處于劣勢(shì)，支撐點(diǎn)在于國道與省道的交通狀況，以及園區(qū)本身的后期發(fā)展。目前定價(jià)應(yīng)考慮的分析重點(diǎn)分為市場(chǎng)租金與同等性質(zhì)樓盤兩個(gè)重點(diǎn)。目前較好的商業(yè)樓盤投資回報(bào)率為 8%左右，普通地市多在 5%左右，目前西平縣租金情況如下圖所示：城市租金走勢(shì)圖：可對(duì)比性樓盤分析：可對(duì)比性樓盤分析：樓盤名稱樓盤名稱：西平