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1、天天 地地 美美 墅墅項(xiàng)目市場分析及解決方案匯 報(bào) 綱 要項(xiàng)目市場機(jī)會剖析叁項(xiàng)目營銷執(zhí)行方案建議伍項(xiàng)目面臨的市場問題3 貳項(xiàng)目市場解決方案探討3 肆市場背景概述壹u 未來別墅產(chǎn)品稀缺性，別墅類用地停止供應(yīng)u 高檔別墅物業(yè)泛區(qū)域競爭趨勢明顯 別墅市場的競爭區(qū)別于普通住宅產(chǎn)品，競爭態(tài)勢呈現(xiàn)泛區(qū)域性特征。壹 市場背景u 近郊、近遠(yuǎn)郊別墅兼顧城市功能u 京東區(qū)域別墅產(chǎn)品類型豐富，聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)量大，需求旺盛，后續(xù)供應(yīng)不足 隨著市政建設(shè)的快速發(fā)展，近郊及近遠(yuǎn)郊區(qū)與市區(qū)的交通往來日趨便捷，其別墅產(chǎn)品亦具備城市別墅的功能。 京東別墅帶別墅產(chǎn)品線較為豐富，以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，在售的聯(lián)排別墅項(xiàng)目已不多。u TOWN2、HOUSE產(chǎn)品戶型面積集中在180-280平米之間， 單價(jià)在5000-10000元/平米，是介于普通住宅與高 端物業(yè)之間的過渡性產(chǎn)品，屬經(jīng)濟(jì)型別墅范疇產(chǎn)品形態(tài)與產(chǎn)品定位之間的錯(cuò)位，帶來項(xiàng)目市場操作層面的根本難點(diǎn) 項(xiàng)目面積及總價(jià)界定在大面積、總價(jià)300萬以上區(qū)間，這一定位與小獨(dú)棟、甚至北部別墅產(chǎn)品直接構(gòu)成競爭，超越了自身聯(lián)排產(chǎn)品由于形態(tài)上帶來的慣常的競爭范疇 同時(shí)，項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)，內(nèi)部空間、景觀營造都較具有高檔別墅產(chǎn)品的特征，這在另外層面上也決定了我們的市場競爭是不僅僅局限于連排產(chǎn)品概念的貳 項(xiàng)目面臨的市場問題問題診斷一：產(chǎn)品類型層次目標(biāo)客群我們的產(chǎn)品是要與部分獨(dú)棟或是高檔別墅項(xiàng)目直接競爭，而不3、單單是局限在連排產(chǎn)品我們的客戶與獨(dú)棟別墅產(chǎn)品形成重疊和截流30-50萬普通住宅50-80萬花園洋房80-120萬公寓、疊拼120-240萬聯(lián)排300萬以上獨(dú)棟、雙拼基礎(chǔ)需求層中端需求層高端層 商業(yè)產(chǎn)品體量、形態(tài)與住宅產(chǎn)品間存在矛盾關(guān)系北京市人均商業(yè)面積為0.9平米，按人均1平米計(jì)算，本項(xiàng)目商業(yè)未來的經(jīng)營需要9萬人來支撐。 產(chǎn)品形態(tài)為聯(lián)排別墅，但總價(jià)過高，每套產(chǎn)品的總價(jià)與小獨(dú)棟、東部高檔公寓的價(jià)格相當(dāng)。 商業(yè)面積達(dá)9萬平米，占項(xiàng)目總建筑面積的33%，商業(yè)部分所占比例過高。后期商業(yè)經(jīng)營存在極大風(fēng)險(xiǎn)。街區(qū)、社區(qū)關(guān)系混淆，項(xiàng)目境地尷尬。二條十字形商業(yè)街將整個(gè)項(xiàng)目打碎，項(xiàng)目地塊被劃分成四個(gè)居住區(qū)，別墅居住社區(qū)的整體性被打破，社區(qū)形象被破壞。商業(yè)街同時(shí)是作為市政道路，市政道路分割下的區(qū)塊作為街區(qū)存在，但項(xiàng)目的規(guī)模和體量又無法支持街區(qū)的概念。 商業(yè)街區(qū)與社區(qū)的關(guān)系沒有處理好項(xiàng)目即不是純粹的社區(qū)，又沒有構(gòu)