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1、1PROJECTPROJECT：海通大廈海通大廈項(xiàng)目整體策劃方案 2前言 本方案是我司在廣泛的市場(chǎng)調(diào)研、資料查閱和以往實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)項(xiàng)目的客觀條件，所擬定的項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃方案。 方案主要由6個(gè)部分組成，分別為:市場(chǎng)、目標(biāo)、策略、計(jì)劃、預(yù)算、執(zhí)行和附件。3PART1 市場(chǎng)PART2 目標(biāo)PART3 策略PART4 計(jì)劃PART5 預(yù)算PART6 執(zhí)行目 錄4PART 1 市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)典型個(gè)案小結(jié) 在市場(chǎng)部分，我們從以下5個(gè)方面進(jìn)行分析，并在最后進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)短的小結(jié)。5宏觀市場(chǎng)盡管在新政影響下，今年樓市整體投資增速急速下降，但土地供應(yīng)量加大，成交價(jià)格屢創(chuàng)新高，地王項(xiàng)目再次2、出現(xiàn)；市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，但整體市場(chǎng)持幣觀望心態(tài)仍然比較濃烈；各區(qū)域房?jī)r(jià)發(fā)展態(tài)勢(shì)不盡相同，各區(qū)域上漲或下跌的幅度都不會(huì)很大，出現(xiàn)小幅上漲或者小幅下跌的可能性都會(huì)存在；6宏觀市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)增加，07年1至12月份全市商業(yè)用房和寫字樓為1143萬(wàn) ，較2004年同期上漲185。全市范圍內(nèi)寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)前路難走。住宅上市量較去年下降21.5，但酒店式公寓精裝普通平層的小戶型，顯露出供大于求的跡象； 7區(qū)域市場(chǎng)該區(qū)域以住宅項(xiàng)目為主，目前已開發(fā)或正開發(fā)的項(xiàng)目有運(yùn)盛美之國(guó)、左岸名苑、瑪斯蘭德、托樂(lè)嘉、翠屏清華、挪威森林、翠屏國(guó)際城等；該區(qū)域住宅的銷售價(jià)格在3500元39003、元/平方米左右；該區(qū)域相對(duì)于江寧板塊其他項(xiàng)目或在同區(qū)域項(xiàng)目中，距離南京主城區(qū)較近，具有先天的交通優(yōu)勢(shì)；該區(qū)域具有良好的外部人文景觀環(huán)境，由此構(gòu)成三山板塊，在整個(gè)江寧區(qū)域項(xiàng)目中性價(jià)比較高。8區(qū)域市場(chǎng)分析該區(qū)地距離城區(qū)較近，交通較為便利，但該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍以住宅項(xiàng)目居多，缺少商業(yè)配套或大型非住宅項(xiàng)目； 目前該區(qū)域商業(yè)配套正在逐步完善，僅托樂(lè)嘉購(gòu)物小鎮(zhèn)商業(yè)體量就達(dá)到10萬(wàn)平方米，加上其他項(xiàng)目所建為住宅配套的社區(qū)型商業(yè)，商鋪市場(chǎng)空白正在被填補(bǔ)；目前該區(qū)域及周邊開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)眾多，而寫字樓市場(chǎng)一直處于空白點(diǎn)，無(wú)市場(chǎng)的假象之下蘊(yùn)藏商機(jī)；該區(qū)域既擁有自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又能夠分享到城南發(fā)展的諸多利好。9寫字樓市場(chǎng) 目前南京寫字樓分布目前南京寫字樓分布p第一板塊：新街口大行宮長(zhǎng)江路一帶p第二板塊：珠江路廣州路寫字樓板塊p第三板塊：山西路湖南路板塊10寫字樓市場(chǎng)分布 第一板塊：新街口大行宮長(zhǎng)江路一帶p是南京寫