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1、謹呈：中國水電建設集團房地產(chǎn)（長沙）有限公司長沙思源經(jīng)紀2013-07-28 營銷執(zhí)行方案 項目初步印象Impressions of Project市場環(huán)境分析3從宏觀市場、微觀市場。競爭角度明確市場機會客戶定位與需求高定4洞察客戶，追蹤、圈層客戶營銷總策略6營銷總思路、各階段推廣策略、主題項目價值解析及定位從市場競爭的角度，結(jié)合客戶的心理需求，定位項目形象營銷目標理解Part1n營銷目標解析n核心問題界定高溢價城市影響力成功品牌運營目標1：穩(wěn)健現(xiàn)金流+利潤最大化現(xiàn)金流安全，風險可控；充分發(fā)揮項目自身和潛在的價值，實現(xiàn)項目利潤最大化目標3：城市影響力依托項目定位，凸顯項目特色，樹立標志性形象，2、打造城市名片目標2：品牌運營通過對本項目的成功運營，實現(xiàn)協(xié)信品牌樹立，實現(xiàn)在湖南地區(qū)的品牌落地3大理想目標：穩(wěn)健、溢價|城市影響力|唱響品牌品牌目標、企業(yè)目標利用本項目為平臺，通過項目運作，成功奠定協(xié)信品牌在城市精品高檔樓盤開發(fā)領(lǐng)域的長沙及湖南地區(qū)影響力具體營銷目標實現(xiàn)單價不低于8000元/，2014年銷售額10個億，回款8個億的營銷目標；保證2015年底實現(xiàn)清盤的整盤目標。營 銷 目 標 意 味 著 什 么？銷售速度目標在保證項目安全操作的前提下實現(xiàn)合理利潤，通過項目地塊的成功營銷，預計2015年底實現(xiàn)清盤思源對營銷目標的理解區(qū)域價格的合理水平，不過分追求溢價1價格目標2速度目標領(lǐng)先市場的高3、量、高速追求，是成功的關(guān)鍵3品牌建立及項目運作運營，與商業(yè)提前啟動緊密結(jié)合，實現(xiàn)品牌發(fā)展的良好預期目標下的核心問題分析：目標下的核心問題分析：協(xié)信作為外來品牌開發(fā)商，必須依靠項目的熱銷，才能實現(xiàn)品牌落地；協(xié)信作為外來品牌開發(fā)商，必須依靠項目的熱銷，才能實現(xiàn)品牌落地；20142014年目標重點在于如年目標重點在于如何實現(xiàn)何實現(xiàn)1010個億的量，因此，思源認為營銷關(guān)鍵在于個億的量，因此，思源認為營銷關(guān)鍵在于如何解決住宅的銷量問題？如何解決住宅的銷量問題？基于目標下的思考：基于目標下的思考：PART1. 目標初步認知目標初步認知按按14001400套超高去化套超高去化85%85%率目標倒推，以常規(guī)認籌率率目標倒推，以常規(guī)認籌率20%20%及解籌率及解籌率60%60%計算，計算，消化周期內(nèi)需滿足消化周期內(nèi)需滿足99179917批有效訪客（有效客戶批有效訪客（有效客戶826826批批/ /月）月）,