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1、七一路項(xiàng)目思路溝提案地塊位置地塊位于北市區(qū)p 南臨七一中路p 東臨恒祥北大街p南北延伸復(fù)興路、天鵝路、五四路p 東西延伸瑞祥大街、陽光大街蓮池大街北部新城門戶地段。對(duì)外交通便利，商住價(jià)值潛力大。項(xiàng)目位置及地塊條件七一中 路天 鵝 中 路恒祥北大街陽光北大街瑞祥大街項(xiàng)目位于七一路北側(cè)：現(xiàn)狀：以居住區(qū)為主未來：以居住區(qū)和學(xué)區(qū)為主N N居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)學(xué)區(qū)居住區(qū)周邊物業(yè)類型區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，北部新城的打造，將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)、商務(wù)氛圍的成熟。周邊全部為成熟的居住區(qū)，人流車流較大。市政大配套齊全處于十字路口的把腳處，具有便利的交通優(yōu)勢(shì)和視野。優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)北部仍是未來幾年發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)塊價(jià)值不斷提升。過2、高的房價(jià)及限購政策，住宅投資受限較多，商業(yè)地產(chǎn)增值保值表現(xiàn)強(qiáng)勁，不受政策影響，投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。高檔商業(yè)項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)稀缺劣勢(shì)威脅周邊居住氛圍濃厚，但商務(wù)商住形象欠缺，且消費(fèi)者對(duì)辦公商務(wù)印象偏重于高新區(qū)。項(xiàng)目規(guī)模小，容積率高高新區(qū)內(nèi)的中小戶型公寓將是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，會(huì)分流本項(xiàng)目的目標(biāo)或潛在客戶群策略四（規(guī)避策略）1、避免暴露項(xiàng)目的劣勢(shì)，同時(shí)避免威脅與劣勢(shì)并存的局面。2、不可回避的弱點(diǎn)只有以提升自身品質(zhì)來彌補(bǔ)，以減少起負(fù)面影響。策略一（提升策略）1、主打中心區(qū)與北部新城的優(yōu)勢(shì)，借北部新城發(fā)展之勢(shì)2、主打投資概念，成熟區(qū)域罕有的高尚酒店公寓物業(yè) 3、對(duì)酒店公寓生活前景演繹，描繪時(shí)尚生活藍(lán)圖4、3、完美配套延展，成熟區(qū)行政、文化、商業(yè)、商務(wù)配套齊全策略二（弱化策略）1、利用成熟區(qū)物業(yè)的升值性，使投資客忽略項(xiàng)目規(guī)模小、容積率高的不良影響2、通過酒店公寓品質(zhì)的演繹使客戶弱化園林環(huán)境的欠缺策略三（借助策略）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，抓住項(xiàng)目所處片區(qū)的機(jī)遇，讓項(xiàng)目獨(dú)占細(xì)分市場(chǎng)并取得無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。SWOT分析市中心稀缺地段/商務(wù)氛圍尚不成熟/投資型商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目屬性界定北部新城門戶密集型居住新區(qū)商務(wù)辦公氛圍培育區(qū)市中心板塊/泛CBD地段寫字樓市場(chǎng)研究及結(jié)論商業(yè)項(xiàng)目研究寫字樓城市模塊化關(guān)心區(qū)域、發(fā)展空間關(guān)心產(chǎn)品類別、配套環(huán)境關(guān)心面積、價(jià)格計(jì)劃型生產(chǎn)辦公核心競(jìng)爭(zhēng)力完成期城市核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造期城市自由經(jīng)濟(jì)發(fā)展期傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代復(fù)合型全面發(fā)展型城市創(chuàng)業(yè)型公司成長期企業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造期企業(yè)擴(kuò)張期集團(tuán)化1-3年3-8年15-20年8-15年20年以上起步創(chuàng)業(yè)階段，對(duì)寫字樓產(chǎn)品認(rèn)識(shí)不足，只需要一個(gè)辦公場(chǎng)所。關(guān)心寫字