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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法與實(shí)務(wù) 定定 價(jià)價(jià)一、定價(jià)的原則一、定價(jià)的原則二、價(jià)目表制作六大步驟二、價(jià)目表制作六大步驟三、核心實(shí)收價(jià)格的確定三、核心實(shí)收價(jià)格的確定四、分功能四、分功能/ /分棟分棟/ /分期的核心均價(jià)分期的核心均價(jià)五、平均折扣率五、平均折扣率六、層六、層 差差七、同層單位差七、同層單位差八、價(jià)目表八、價(jià)目表總總 目目一、定價(jià)的原則1、合理的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是一個(gè)范圍。2、只有真正客觀地掌握了市場(chǎng)，才有可能制 定一份優(yōu)秀的價(jià)目表。3、價(jià)目表是工具，它首先是樓盤價(jià)值的具體 體現(xiàn)， 同時(shí)也是在競(jìng)爭(zhēng)中勝出的利器。 一、定價(jià)的原則1、合理的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是一個(gè) 范范 圍圍 應(yīng)堅(jiān)持提供兩份或三份價(jià)目表及可2、能銷售結(jié)果， 供發(fā)展商選擇。 問(wèn)題：無(wú)論是哪一位發(fā)展商，都有這樣的困惑： 定價(jià)不能太低，不然虧了定價(jià)不能太低，不然虧了 定價(jià)不能太高，不然賣不出去定價(jià)不能太高，不然賣不出去答案是否必須是唯一解？我們發(fā)現(xiàn) 凡是拿唯一解給發(fā)展商，往往會(huì)引起尖銳沖突，而且把自己也逼死，因?yàn)槲覀兊拇鸢附?jīng)不起推敲，+100、100是不是就不行？ 價(jià)格的高低就像量變到質(zhì)變一樣，在一個(gè)范圍內(nèi)，呈現(xiàn)比例關(guān)系，低到臨界點(diǎn)會(huì)爆棚，高到臨界點(diǎn)會(huì)死得慘。2、只有真正客觀地掌握了市場(chǎng)，才有可能制 定一份優(yōu)秀的價(jià)目表 應(yīng)堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)比較法，廣泛選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目或可比項(xiàng)目，找到本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格范圍。 有的時(shí)候，我們會(huì)陷入盲目，會(huì)以主觀的態(tài)度影3、響對(duì)價(jià)格的分析。 事實(shí)上，在對(duì)發(fā)展商施加任何影響之前，我們首先要掌握的是 “這個(gè)樓盤客觀公正地講，到底應(yīng)該值多少錢這個(gè)樓盤客觀公正地講，到底應(yīng)該值多少錢？” 這是我們心里的“底”，沒底就沒法干。 這一點(diǎn)很難，尤其對(duì)于在一線戰(zhàn)斗的經(jīng)理，大家是有壓力的，特別是銷售速度、銷售率，往往容易走壓價(jià)路線。 其實(shí)，發(fā)展商提出的價(jià)格往往會(huì)基于對(duì)代理公司的顧慮，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要壓一壓，使之往理性上回歸的。但是在壓之前，心里一定要找準(zhǔn)“底”。想找準(zhǔn)“底”也不難，就是多找案例，多分析、多比較一句話，多做一點(diǎn)工夫。一句話，多做一點(diǎn)工夫。 3、價(jià)目表是工具，它首先是樓盤價(jià)值的具體 體現(xiàn)，同時(shí)也是在競(jìng)爭(zhēng)中勝出的利器。 應(yīng)堅(jiān)持詳盡的價(jià)值分析，結(jié)合由始至終的策略 性考慮。 一份優(yōu)秀的價(jià)目表應(yīng)該不是定價(jià)最低，或倒數(shù) 第二低 。商業(yè)行為的目標(biāo)是獲取最大利益，房子 又是這么大件的商品 ，定出來(lái)的價(jià)目表就