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1、天鵝灣市場推廣控制方案 前前 言言一、推廣總體思路一、推廣總體思路 二、銷售計劃與目標(biāo)二、銷售計劃與目標(biāo) 三、推廣階段劃分三、推廣階段劃分 四、階段營銷推廣四、階段營銷推廣 五、廣告預(yù)算五、廣告預(yù)算 六、房源控制六、房源控制 目目 錄錄 針對本項目市場定位及其高層產(chǎn)品特征，本案總體營銷在推廣概念上要明確，在推廣階段上要清晰，在推廣手段上要具有實戰(zhàn)性及操作性。前前 言言一、天鵝灣總體推廣思路一、天鵝灣總體推廣思路（一）推廣元素（一）推廣元素依據(jù)本案的“高檔、高尚、高品質(zhì)”三高總體市場定位，意在將本案打造成一個高檔精品樓盤。為此本案在市場推廣過程中，要注重以下推廣元素：1 1、精致的：、精致的：生2、活態(tài)度、生活方式及生活的七度空間。2 2、標(biāo)識的：、標(biāo)識的：標(biāo)識性建筑（建筑風(fēng)格與生態(tài)空間）3 3、景觀的：、景觀的：景觀性。（主要詮釋景觀戶型、景觀視野）4 4、文化的：、文化的：建筑文化、生活文化、廣場文化，突出本案的文化品牌。5 5、高尚的：、高尚的：人文性與文化性。 6 6、運動休閑的：、運動休閑的：天鵝灣生活是運動休閑的。 7 7、自然的：、自然的：河景自然生態(tài)健康資源。（二）階段劃分把握好切入點（二）階段劃分把握好切入點（1） 入市點：2007年3月份（2） 銷售點：銷售高潮時機(jī)進(jìn)度可根據(jù)工程進(jìn)度安排，預(yù)計10-12個月，完成本案的銷售任務(wù)。二、銷售計劃與目標(biāo)二、銷售計劃與目標(biāo)（一3、）銷售計劃（一）銷售計劃銷售計劃是房地產(chǎn)營銷必不可少的一個步驟， 是銷售取得成功的關(guān)鍵。天鵝灣天鵝灣銷售計劃，應(yīng)根據(jù)本物業(yè)工程進(jìn)度，采用量化營銷推廣模式，故將本案銷售計劃制定如下圖：工工 程程 進(jìn)進(jìn) 度度銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)（銷售累積率）（銷售累積率）工程六層工程六層15%15%工程一半工程一半30%30%主體封頂主體封頂45%45%交房交房70%70%交房后交房后3 3個月個月 90% 90% 三、推廣階段劃分三、推廣階段劃分依據(jù)上述銷售計劃與銷售目標(biāo)，結(jié)合本案的工程進(jìn)度及銷售淡旺季，將市場推廣分為八個時期（如下圖）：推推 廣廣 階階 段段時時 間間累計銷售累計銷售任務(wù)任務(wù)準(zhǔn)備期2007年2月底之前市場預(yù)熱期及內(nèi)部認(rèn)購期2007年3月1日2007.4.3015%開盤熱銷期2007年5月1日2007.5.3130%熱銷持續(xù)期2007年6月1日2007.7.3145%銷售調(diào)整期2007年8月1日