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1、打破項目前期定位怪圈的策劃設(shè)計一體化策略2014年10月26日先看3個案例先看3個案例項目策劃與定位層面的問題Part 1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題4、對設(shè)計院而言 銷售代理公司在做項目前期策劃，市場的數(shù)據(jù)支撐沒有問題，產(chǎn)品研發(fā)層面支持力度不夠； 策劃案千篇一律，套模板現(xiàn)象嚴(yán)重，在所處區(qū)域任何項目都適用，項目核心優(yōu)勢沒能挖掘出來； 策劃公司的項目開發(fā)全程經(jīng)驗缺失，策劃案缺少地產(chǎn)項目運營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析這一環(huán)； 甲方的策劃管理能力不足，不能判斷策劃公司提供的策劃案的優(yōu)劣，造成決策延遲或決策失誤； 甲方老板的“先發(fā)劣勢”與“先入思維”，造成對策劃公司的強勢干涉，造成“有什么水平的甲方就有什么水平的乙方”2、。1、策劃定位方面2、規(guī)劃設(shè)計層面3、對開發(fā)商而言Part 2.策劃設(shè)計一體化的步驟Part 3.實戰(zhàn)案例項目規(guī)劃與設(shè)計 甲方?jīng)]有想法，不知道自己想要什么，直接委托設(shè)計，讓設(shè)計院先做做看，給個靶子打； 甲方想法太多，但沒有系統(tǒng)梳理，最終還是不知道自己想要什么，且變化太多； 甲方雖然有想法，對市場的認(rèn)識也不錯，但缺少專業(yè)的“從市場到設(shè)計的翻譯”人員，給設(shè)計院說不清楚； 甲方做了專業(yè)的策劃，但甲方專業(yè)管理缺失，不能有效整合策劃和規(guī)劃設(shè)計，導(dǎo)致設(shè)計與策劃脫節(jié)； 設(shè)計師拋開策劃要求，按照自己的邏輯直接進(jìn)行工作，導(dǎo)致設(shè)計與策劃脫節(jié)。Part 1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題4、對設(shè)計院而言1、策劃定位方面2、3、規(guī)劃設(shè)計層面3、對開發(fā)商而言Part 3.實戰(zhàn)案例Part 2.策劃設(shè)計一體化的步驟對開發(fā)商的負(fù)面影響 因為沒有系統(tǒng)的市場研究，無論設(shè)計公司提供什么樣的規(guī)劃設(shè)計方案，甲方心里都沒有底，不敢決策，貽誤時機(jī)； 地產(chǎn)決策說到底是算賬，市場上提供的大部分策劃方案和設(shè)計方案，都缺少項目運營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算（甲方有能力的時候自己的成本和財務(wù)部門補齊），導(dǎo)致老板不敢決策、無法決策； 最終的現(xiàn)象就是，委托不同的設(shè)計公司一遍又一遍的做設(shè)計方案，多花時間，多花設(shè)計費，增加時間成本。Part 1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題4、對設(shè)計院而言1、策劃定位方面2、規(guī)劃設(shè)計層面3、對開發(fā)商而言Part 3.實戰(zhàn)案例Part 2.策劃設(shè)計一體化的步驟對設(shè)計院的負(fù)面影響 在甲方開發(fā)思路不確定的前提下，被迫一遍又一遍的改圖，設(shè)計人員壓力增加； 機(jī)會成本增加，沉沒成本增加； 人均產(chǎn)值降低，經(jīng)營壓力增加； 消極應(yīng)對，甲方怎么說就怎么畫，