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1、假日威尼斯項目開盤前營銷策略執(zhí)行方案本次提報需要解決的幾個問題：u本項目沉睡了兩年，如何再次喚醒客戶的關(guān)注？u市場競爭態(tài)勢之下，本項目通過什么手段突圍？u如何有效的保證第一次開盤的成功？項目營銷策略執(zhí)行總綱區(qū)域市場環(huán)境板塊競爭態(tài)勢競品分析競爭分析小結(jié)客戶定位客戶途徑分析年齡結(jié)構(gòu)分析區(qū)域職業(yè)分析客戶需求分析項目部分工程節(jié)點swot應對策略項目賣點提煉市場部分項目形象定位（slogan）營銷執(zhí)行策略節(jié)點鋪排階段主題提煉營銷推廣組合運用營銷費用估算營銷目標客戶形象描述【第一部分】市場部分區(qū)位價值區(qū)域地理位置特殊，地處鄂州花湖開發(fā)區(qū)，但卻緊鄰黃石市，兼得距離黃石市區(qū)15分鐘交通環(huán)境，實屬整個黃石市能夠2、做為第一居所的別墅專區(qū)的不二區(qū)域。 項目占據(jù)鄂東南通往武漢的咽喉要道，緊鄰武黃高速以及城際鐵軌，具有絕佳的交通配套。生活配套項目周邊雖無大型商業(yè)賣場，但基本生活配套齊全。花馬湖l就醫(yī)條件：二醫(yī)院、吳都醫(yī)藥；l就學條件：花湖小學、中山小學和黃石十四中；l商業(yè)環(huán)境：華山集貿(mào)市場、中百超市、柳柳超市。 項目無強勢景觀資源，距離花馬湖較遠，難為項目形成景觀溢價。 距離花馬湖4KM，基本無湖景資源可言，難為項目形成景觀溢價。資源層面4KM花馬湖前期銷售情況良好，但產(chǎn)品塑造力度有限，難以形成具有沖擊力的現(xiàn)場表現(xiàn)。一、二期回顧項目二期于07年初開盤，140套房源年底即銷售完畢，售罄時獨棟價格約為5000元/3、，聯(lián)排價格約為3000元/。公共景觀塑造較好，但建筑品質(zhì)感一般，水系日常維護工作不足，嚴重影響項目高端定位形象。190-246的聯(lián)排產(chǎn)品占到南地塊供應總量的71.9%，是本案最主要的可售房源。戶型配比本案立面是一二期產(chǎn)品的升級版本，細節(jié)處理更為豐富，但整體品質(zhì)感一般。產(chǎn)品分析建材：紅磚石材及涂料塑造方式：注重細部設(shè)計，建筑立面遵循嚴謹?shù)倪壿嫼蜆?gòu)圖原則，強調(diào)對磚、石材、石板等自然材料的運用，混合使用不同的材料，以及不同尺寸的相同材料，以不同的肌理，增加了建筑外立面的豐富程度。品質(zhì)感：較好本案獨棟產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 優(yōu)勢雙車位車庫入戶空間大，儀式感強U形廚房設(shè)計，增強使用功能豪華主臥，套房設(shè)計功能間布置合理 劣勢廚衛(wèi)布置不集中，不利于上下水廚衛(wèi)布置不集中，干濕分區(qū)差本案聯(lián)排產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 優(yōu)勢入戶花園，私密性好U形廚房設(shè)計，增強使用功能豪華主臥，配置步入式衣櫥、獨立衛(wèi)生間、書房，露臺客廳八邊轉(zhuǎn)