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1、泰和國際城項目招商深化方案博思堂商業(yè)事業(yè)部20 xx年7月提案思路項目商業(yè)競品分析靖江品牌商家分析項目商家訪談分析業(yè)態(tài)布局/商家落位PART. 1 項目商業(yè)競品分析1.德城城市廣場2.上海城商業(yè)街德城城市廣場上海城泰和國際城競品案例分布n地理位置：人民路與驥江路交匯處n建筑面積：靖江城市老城改造的重點項目。項目占地面積30400，建筑面積142505。其中地上部分建筑面積102429，地下部分建筑面積40076。n建筑格局：整體建筑采用了半圍合式的建筑格局，是由9棟相對獨立又相互連接的不同層級與體量的建筑圍合而成的“立體型街區(qū)” 。n業(yè)態(tài)定位：德誠城市廣場按照國際第三代特色商業(yè)街標準設計、涵蓋2、購物、娛樂、休閑、餐飲、酒店的功能定位，統(tǒng)一經(jīng)營管理。n業(yè)態(tài)配比：零售60%，餐飲15%，休閑娛樂17%，配套服務8%n商鋪面積：40以上n租金水平：60-300元/月/n經(jīng)營情況：一般n主要商家:肯德基、必勝客、銀泰百貨、天一國際購物中心、文峰大世界、時代超市等n備注：繼靖江上海城步行街之后又一集購物、餐飲、休閑、娛樂、酒店等于一體的“新型城市核心商業(yè)生活街區(qū)”；二樓以上通過空中商業(yè)走廊相互貫通，中心廣場內(nèi)設置景觀直達電梯，及多部自動扶梯，營造出時尚、舒適、寬敞的購物環(huán)境。 。1.1競品案例德誠城市廣場1.2主力店文峰大世界1.3主力店天一國際購物中心備注：租金采取扣點形式（約20%-25%3、）1.4德誠城市廣場項目優(yōu)缺點分析繼靖江上海城步行街之后又一集購物、餐飲、休閑、娛樂、酒店等于一體的“新型城市核心商業(yè)生活街區(qū)”。優(yōu)點：1、項目內(nèi)部以大型百貨為核心主力店（天一、文峰）；2、街區(qū)消費環(huán)境較好（休閑座椅、小品設置等）；3、品牌率較高（天一、文峰以“快時尚品牌”為主，消費者會產(chǎn)生一種“眷念消費”），整體檔次定位較高；4、德誠采取統(tǒng)一經(jīng)營管理，故本項目值得借鑒。缺點：1、德誠城市廣場以零售為主，以樂天瑪特、天一百貨、銀泰百貨、文峰大世界為主力店，此類業(yè)態(tài)雖具有吸引人氣能力，但缺少餐飲、休閑娛樂的輔助業(yè)態(tài)，難以使消費者增加逗留的時間（消費者產(chǎn)生消費的關聯(lián)性不強）；2、垂直人流難以吸引至高樓層，導致高樓層經(jīng)營情況慘淡；3、目前德誠城市廣場項目內(nèi)街有大部分商鋪空置，原因在于建筑規(guī)劃上有所缺陷，使得人流無法有效的到達內(nèi)街，容易形成死鋪，在主力店方面又沒有得到有效的解決，沒有引入目的性較強