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1、XX香檳國(guó)際公寓20 xx年?duì)I銷方案背景： 11月23日，XX香檳國(guó)際3號(hào)樓公寓在售樓處低調(diào)加推286套，截止12月11日，公寓共銷售 4 套，暫時(shí)陷入滯銷局面。 探析：XX香檳國(guó)際公寓緣何遇冷？投資環(huán)境產(chǎn)品條件營(yíng)銷推廣價(jià)格條件銷售條件一、公寓租賃投資環(huán)境分析1.天津市房屋租賃市場(chǎng)近兩年?duì)顩r天津市20 xx年租金：950元/月每套，天津市20 xx年樓市整體成交均價(jià)：9500元/按每套房80計(jì)算，由此，20 xx年天津樓市售租投資回報(bào)率僅為1.5%，XX代理2.和平區(qū)南市板塊房屋租賃市場(chǎng)投資回報(bào)南市板塊20 xx年租金：二居（80-100）， 3000元/月每套，XX香檳國(guó)際公寓：81，總價(jià)12、74萬；由此計(jì)算，20 xx年，XX香檳國(guó)際售租投資回報(bào)率僅為2%，XX代理投資市場(chǎng)分析結(jié)論：天津整體租售市場(chǎng)不活躍，公寓產(chǎn)品的純租售年投資回報(bào)率較低，單純依靠租金的投資回報(bào)需求較低；由此反映在酒店式公寓市場(chǎng)上，公寓整體市場(chǎng)不溫不火，酒店式公寓往往以住宅的名義進(jìn)行銷售。公寓做為住宅的一種補(bǔ)充產(chǎn)品，當(dāng)住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足的時(shí)候，公寓只能作為一種次要選擇。二、公寓市場(chǎng)與價(jià)格條件分析1.天津LOFT主流在售項(xiàng)目近6月銷售狀況 熱 銷香檳國(guó)際與天津LOFT主流在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較市場(chǎng)價(jià)格比較分析： 香檳LOFT單價(jià)2.32.63萬，屬于天津LOFT 產(chǎn)品第一價(jià)格階梯，該價(jià)格段參考項(xiàng)目瑞景名郡，月均銷售30套；3、 香檳LOFT總價(jià)98160290萬，屬于天津總價(jià)最高的LOFT產(chǎn)品；天津熱銷LOFT產(chǎn)品參考項(xiàng)目萬科798，總價(jià)60-100萬；自身價(jià)格比較分析： 最低價(jià)與最高價(jià)之間相差200萬，不同戶型之間平均總價(jià)相差30萬，產(chǎn)品之間形成較大的價(jià)格斷層，相互轉(zhuǎn)化的難度較大；2.天津公寓市場(chǎng)主流在售項(xiàng)目近6月銷售狀況 熱 銷 熱 銷 滯銷香檳國(guó)際與天津公寓主流在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較市場(chǎng)價(jià)格比較分析： 香檳公寓均價(jià)2萬/左右，屬于天津公寓產(chǎn)品單價(jià)第一價(jià)格階梯，該價(jià)格段參考項(xiàng)目富力華庭、富力中心，開盤當(dāng)日銷售60余套，后期每日1套的速度；自身價(jià)格比較分析： 香檳公寓總價(jià)72217萬，主力120-180萬，屬于天津高端公寓產(chǎn)品主流區(qū)間；3.天津公寓主要未上市產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)與香檳單價(jià)接近的市場(chǎng)未上市公寓產(chǎn)品，都在極力反復(fù)向后拖延開盤時(shí)間，原因推斷：蓄客量不足。三、產(chǎn)品條件分析香檳國(guó)際與競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)比平層公寓：戶型面積屬