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1、前言針對五里牌項目干休所地產項目投標策劃，我們集團領導非常重視，特派專員駐場進行專案研究分析。針對市場調查、項目定位、品牌推廣、方案設計、租售策略等內容進行了分析研究，憑借我們多年在全國的地產統籌操盤經驗，整合全國強大的商業地產資源，特別針對“專業市場、生活購物中心、餐飲娛樂、商業配套”等功能整合，為貴公司打造集市場地產、商業地產、物流地產、文化地產、商務地產、住宅地產于一體的長沙首席體驗一站式未來生活主題復合地產項目。現將我司項目投標思路提交如下：本項目需解決的核心問題如何確定項目差異化主題定位？如何在經營規劃與項目定位上做到開創性？如何在滿足本地消費基礎上，吸引國際消費群體？如何在營銷階段2、，靈活運用“返租回報”來推進銷進程？如何確保市場價值、商業價值、住宅價值的有機復合？如何進行項目運營階段的經營管理、旺場升值？如何引進最適合的主力商家和品牌商家？如何打造集市場地產、商業地產、物流地產、文化地產、商務地產、住宅地產于一體的復合型地產？如何實現項目利潤最大化的投資開發？如何解決商業垂直交通問題？市場綜合分析和項目定位的投標思路長沙未來城我們三明國際針對本項目市場研究的核心內容1、市場回顧和市場預測分析；2、長沙房地產各大板塊分析；3、長沙及五里牌區房地產開發分析。長沙未來城長沙市場回顧 長沙房地產開發完成投資額自1999年以來，以平均增長率為43的速度持續增長。房地產開發投資的強3、勁增長，尤其是住宅市場的增長，表明投資者看好長沙房地產市場發展，對進入長沙房地產市場抱有較強的信心。 長沙房地產開發施工面積逐年增長，2001年后呈現快速增長趨勢，2004年施工面積總量達到1572.9萬平方米。但目前住宅市場中，經濟適用房所占比例還比較大，對長沙整體房地產市場化及價格的拉升起到了制約作用。近三年長沙市施工面積持續強勢增長顯示出長沙房地產市場開發熱潮，同時預示著未來幾年長沙房地產市場的供應總量將持續增長。 長沙市場回顧長沙市房地產開發竣工面積近兩年增幅較大，1998年后長沙房地產開發竣工面積平均增長率為48.2，2004年竣工面積達到1130萬平方米，同比增長87.8。以上數據表明長沙房地產市場商品房供應量逐年大幅增加，尤其是住宅市場，未來面臨較大的銷售壓力。 長沙市場回顧 長沙市商品房銷售均價在2001年與2002年之間，出現停滯不增。在2002年后，市場供求矛盾發生變化